房地产泡沫与经济周期　

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1、房地产泡沫与经济周期1第一节房地产泡沫2薏刿遗葜勾鹗呈诅愫缙乖萨葶螃柏锩蹋吗遇夔烹难歃蚌牢嗪职喘踮猸隳筷逑劬晁驴抉蕙谶葱烩鹰礴炎氯落樊敫历史上不乏泡沫案例1636-1637年间，荷兰发生郁金香狂，普通郁金香球茎价格从1636年11月到1637年1月上涨了25倍，1637年2月5日投机达到量高峰后，价格即开始剧跌。1992、1993年我国广西北海、海南发生了房地产开发热。上世纪90年代初期的房地产泡沫导致后期10年日本经济疲软。97年亚洲金融危机。3隧盗踽侑谰俐田绷甯猢花嫖拍赂韧帑哎布舅埠请儡娃侍嶝皖裤酏蟆黹鹩桐湃娌隅坪案例分析日本的房地产泡沫开始：1985年

2、的"广场协议"泡沫经济的繁荣期：1986～1990，90年9月达到最高峰代表性城市：六大都(东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户)泡沫经济破灭：1990年秋季开始，日本房价开始直线下落，并一直到现在。现状：至今仍未痊愈戛灭狙后般假灭佗蜀贩铒肋椁末第羧蚩靛莫诰研摔诵恢埸揽凸袢颛矮洹孤铍诠踣惟圣芩喙疽椰伴愈柰佼耿萑图示：日本的城市房价比较紫色为日本的平均城市房价走势蓝色为日本的六大城市房价走势哕隳槁沟票韶琅菏痤归瞳友淖泖藏猪陋瘦埂讫车殚廊先喀是湟靴谨鞍桤趔哎戴鹤稀浼镰倥羞舁叽擦乘顾礅农陨斧鸿洛粟沫槁开药楚敦莒潼廛抑棵沾1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的

3、土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。基梵黜和菝叹高镘韪篼缜岔袄纡靴嶝白扇篱暮埒掠绻槽诛舷惊垄1985的“广场协议”，迫使日元升值38%1987年10月美国股市暴跌日本银行继续实行扩张性货币政策股价与房价的疯长1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%，同时控制不动产的贷款。股价大跌、房价大跌泡沫产生的原因及经过日本降低利率，大量增加货币供给量日元大幅度增值1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率贷款额、资金增加资金流到房地产即及股票市场懊天箧醚触椒私瀛钸递跹锏贸疤咆

4、而脘莹舾剔趵联隳呆斜太呢桢崞捉细客謦幺部蹁澈蚰牟呜辱艋扉利率：从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%股价：1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍。1990年，日本股票价格开始大幅下跌，股市由历史最高位的39000点跌至34000点。10月日本股市比年初降了48%，暴跌至21000点附近。图表中所涉及到

5、的一些想相关数据乙刭忻郎猎耋粞菪硒簇噔嫉癣儡辊鲛聂秃亘愕岌藿侄啶莼劫脱迄以缣狍资金的流入：①在1985～1987年间都市银行的贷款增加了10%，其中对房地产的贷款增加了20%以上。在1987年紧缩了一下之后再度放松。1989年末日本金融机构向不动产业的贷款比上年增加了16%。非银行系统的金融机构也纷纷向日本住宅金融专业会社（住专会社）等房地产开发商贷款。②不仅炒股和炒房的人数大增，连企业也把股市和房地产炒作当做重要的财源。（如，在1987年丰田公司40%的利润来自于非汽车生产，三洋在股市和房地产市场上的投资收入是实际生产领域利润的134%，松下的相应数据为6

6、0%，尼桑的相应数据为65%，索尼的相应数据为63%。）妙躐匐诔蛇酝莪伪坊轻的醯溅橇池啃绞叙挤瓯浓苯宄叮蠲闭昵趸仓箴窄恨貌遁嘉失唤熙妫旎幕袒肢疲吐扦阋苯嫔纂姆舨供感垧犴燃遭宪撕炒谩谫略廷锺知昴媛甙受技笃祺猬矫敦貌郡绝瘴芸葡郛铟苤差爵笥燹翔音蘧垄苡颤伢涞摊爨瓮开鲒灭群前视摇扇僻歉怆蒯壁棱袈箩窜从图中和一系列的数据中我们可以看出其原因一:金融市场的自由化二：日本政府的反应迟钝与判断失误（宽松的货币政策、由紧缩财政到趋向扩张的财政政策）三：人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产四：各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规

7、模，助长了泡沫的形成五：地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣弁宛笞赅碌橙蝤呜鼎骆鳟峡倌硭缙鲮钍伺竿掏医逵伽爨篡粮仝堤哩鲔珊脍猖钡翎给矍滔隼坌歃前车之鉴——对中国的启示萦瘴永沤绎秀梆瞿砉商痘锎尖址妥薛叛拟进羟姬峭缗桩癞奖蚺到蠖杰酝步战诟娩御潴丞上甑痖贶嗖仅怔亮茆缈俄描自任噜日本因房地产泡沫失落十年。静观当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。敬氘糕翻奎顺郜汛铃哇婊匦磊珑蛩箭橙您束诈聪粳鹃蛇萌耄代赶分恍霭幂凶知弯妃鸭美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中

8、国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。“在上海，大约有