房地产泡沫评估与防范

《房地产泡沫评估与防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产泡沫评估与防范内容摘要：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。笔者认为，从长久发展来看，房地产经济不应成为拉动GDP增长的主要因素，在全球都以科技发展作为拉动GDP

2、动力的大背景下，我国如果继续死守着这种“钢筋混凝土”经济不放，其结果必然导致泡沫迸裂，重蹈日本经济的覆辙。本文以房地产泡沫的相关理论入手，通过对我国房地产泡沫的研究和分析，对房地产泡沫的危害以及防治措施提出笔者自己的建议。（一）房地产泡沫的相关理论.1、房地产泡沫（1）泡沫的定义与内涵了解房地产泡沫的前，我们应先了解什么是泡沫。“泡沫”一词最早用来形容如1636年发生在荷兰的郁金香狂热、18世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。1.曹振良和傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房

3、地产,2000.2泡沫，也称资产泡沫，在经济学上的定义一直是众说纷纭，一直没有一个较为权威，被大部分经济学家认可的定义。但大部分经济学都承认泡沫是存在的。金德尔伯格认为，泡沫是指一种或一系列资产价格在一个连续过程中的突然上升。最初价格的上升使人们预期未来价格进一步上升，从而吸引新的买主。一般来说，投资者感兴趣的是买卖差价收益，而不是资产本身的使用或其盈利能力。这种资产价格上身通常伴随着预期的逆转并引起价格的迅速下降，最终会导致金融危机；这一定义得到许多学者的认同。日本金融学会会长三木谷良一认为，所谓泡沫

4、就是资产价格（具体指股票与不动产等价格）严重偏离实验经济的暴涨，然后暴跌这一过程。笔者认为，泡沫本质上是一种价格运动现象，是由于人们的预期具有趋同性而产生的投机行为导致的资产价格相对于基本价值的非平稳偏离，主要表现为价格的持续性上涨。（2）房地产泡沫的定义与内涵现实世界存在诸多泡沫，每一种泡沫均有一个附着体与承载体。简单地说，房地产泡沫就是附着于房地产，以房地产作为载体的泡沫。笔者认为，房地产泡沫是指由于房屋所依附的土地资源稀缺性，房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同质性预期进而产生投机行为，

5、使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离。1、房地产泡沫的表现形式房地产泡沫的表现形式一般有四种,分别是土地价格泡沫、房屋空置率泡沫、房地产投资泡沫和房价虚涨泡沫。刘维新.房地产泡沫产生的原因及其危害[J].中国经贸导刊,2003.5这四种表现形式也是相互制约彼此关联的。一般情况下,土地价格泡沫对房屋空置泡沫和房价虚涨泡沫的影响是正相关的;房价虚涨泡沫对房地产投资泡沫的影响是正相关的;房地产投资泡沫对房屋空置泡沫的影响是正相关的；(见下图)2、房地产泡沫的危害（1）房价收入比过高易引起房地产市场不稳

6、定房价收入比是为了衡量房地产泡沫形成过程中的过度投机需求"国内外专家学者对如何界定房价收入比仍存在或多或少的意见,但总体原则是相同的,一般认为房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值"该指标主要反映了居民家庭对住房的支付能力,与居民支付能力反相关,即指标越小支付能力越高"当市场中的房价收入比一直保持上升的状态,经济的发展也保持良好向上的局面,这时房地产市场很容易出现泡沫。一般房价收入比的计算公式为：房价收入比=商品住宅平均单套价÷居民家庭平均收入。（1）房地产泡沫引发银行危机银行与房地产之间具有

7、紧密相关性,首先在我国开发商的资金来源一半以上是来自银行贷款,所以房地产价格持续膨胀,原本投资回报高、风险小的房地产贷款必然给商业银行带来巨大风险，一旦房地产泡沫破灭必然导致银行贷款无法收回，造成金融危机。汪利娜.房地产泡沫的生成机理与防范措施[J].财经科学,2003.1（3）抑制其他产业的发展房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，大量的资金向房地产业

8、流动，导致企业管理的松懈、生产性企业缺乏足够的资金，从而影响其他产业的正常发展。近年来由于美国次贷危机带来的全球经济疲软，导致欧美的消费需求有一定程度的下降，这也严重影响了我国的制造业。一些私企老板看到经济不景气，就将全部资产剥离出企业，投入房地产进行炒作，这也是房地产泡沫日益严重的一个重要原因，更为致命的是，私企老板在炒房中获利后，会鼓励更多的干实业起家的企业家成为炒房的投机者，从而严重影响制造业的发展，也使得失业人员大增，增加了社会的不