房地产经济周期1

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1、第九章房地产经济周期本章的主要目的与要求是：理解房地产市场经济运行中周期性波动现象的特点及其原因，了解国内外房地产业的周期发展状况及主要影响因素。1第一节、房地产经济周期概述一、宏观经济周期与房地产市场周期运动（一）、经济周期与房地产景气循环对于“经济周期”的研究，一般是以国民经济的总体运行（即宏观经济）为对象的，很少涉及某一具体行业或产业。然而，由于房地产业作为基础性和先导性产业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业关联度，房地产市场的发展规模和运行质量往往成为特定地区经济发展的“晴雨表”，因而备受社会的关注。21、经济周期波动的含义和类型在科技领域中，对周期现象的理解包含两个特征，即：等间隔性

2、和重复性。在数学上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态，我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期明显地不具有等间隔性的特点。含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、重复性。经济周期（businesscycles）强调反复发生涨落的波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是美国著名经济学家密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年为经济周期所下定义中所强调的，而这一定义大体被一般西

3、方经济学家所接受。3类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类。1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（ClementJuglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。43）、中长周期：又称库兹涅茨周期。是美国经济学家库兹涅茨（SimonKuznets）发现的，其持续期间为15至25年。一般认为中长周期主要是由于建筑活动的循环变动而引起的。（如产业结构的变化、建筑物的房租

4、和建筑费用的变化、建筑技术的更新、金融财政政策的变化等引发的建筑活动的扩张。）4）、长期波动：又称为康德拉季耶夫周期，是由俄国经济学家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）发现的，其持续期间为50—60年。这种50年左右的长期波动又称为长周期。认为技术进步和革新是长周期产生的原因这种观点现在被普遍接受。5扩张阶段收缩阶段长周期中长周期中周期短周期四种周期波动示意图由于长期与短期循环的景气阶段重叠情况不同，则繁荣与萧条的强弱与长短也不同。6阶段划分划分方法有两种：1）、从各景气指标的水准出发，用某个基准线来衡量，高于基准线的是繁荣期或景气期，低于基准线的称为衰退期或萧条期。2）

5、、从各景气指标的变化方向出发，从谷到峰的期间称为扩张期间，从峰到谷的期间称为收缩期间，峰到谷或谷到峰的期间称为一个阶段，而两个相同转折点（峰——峰或谷——谷）之间的期间称为一个周期。区分繁荣期与衰退期的基准线扩张期间收缩期间繁荣期衰退期72、经济周期的新特点持续的经济增长：由美国开始的“新经济”，对人民生活和各国经济发展带来深远的影响。同时也向理论界提出了新课题。美国的劳动生产率在过去的八年里增长了许多，这种改变幅度是过去不曾有的。从1955年——1973年，劳动生产率平均每年增长2.9%左右，而从1993年开始则每年平均增长3.5%左右，且经济增长是持续的。从美国经济增长率波动曲线上看，经过

6、1990年8月——1991年3月一个短暂的衰退之后，美国经济出现了战后第三次的长达110个月（9.2年）的繁荣。这是一个打破历史记录的超长增长曲线。（刘树成，2000年）在美国，自1854年开始有经济周期记录以来到现在，146年期间共经历了31个周期，其中扩张期超过80个月的，只有四次，除了二战后的三次外，还有一次是1938年7月——1945年2月，历时80个月（6.7年）。8低失业和低通胀率：与持续经济增长并存的，是90年代以来低失业和低通胀，即随着失业率的下降，通胀率不是提高而是下降了。这与70年代滞胀时期（失业率高，通胀率高）相比，发生了新的变化。“新经济”是否改写了经济周期的规则？与9

7、0年代经济高增长并存的，还有股票市场价格指数曲线的迅速上升。例如：道——琼斯指数从1966年——1983年的18年间，一直维持在1000点水平，从1983年——1985年月12年间，上升到4000点，而从1995年到1999年，仅用了四年时间，该指数便突破了万点大关。亚洲金融危机与区域不平衡发展：1997年7月，亚洲金融危机爆发，日本韩国等国家都饱受其害，经济处于长期低迷状态。这与美国经济的“长期