上半年海南省房地产估价师《案例与分析》商业房地产估价的技术路线和难点处理测验考试试题

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1、2015年上半年海南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去__。 A．管理费 B．财务费 C．经营费 D．所得税2、下列关于税收的表述中，正确的是__。 A．房产税的课税对象是房产 B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D．城市、

2、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据3、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1622.48 D：2433.72 E：工业用地的监测点评估价格4、与报酬率性质不同的名词有__。 A．利息率 B．折现率 C．内部收益率 D．资本化率5、设立地役权通常会使（）。 A．供役

3、地的价值下降 B．需役地的价值下降 C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升6、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。 A．客观性原则 B．不相关连性原则 C．可比性原则 D．及时性原则7、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。 A．合同出让金的20%以上罚金 B．合同出让金的50%以上罚金 C．以原价的30%收回土地 D．无偿收回土地使用权8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性

4、综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。 A．-100 B．50 C．50 D．1009、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。 A．方案甲 B．方案乙 C．方案甲和方案乙均可 D．无法判断10、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业

5、用地的监测点评估价格11、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。 A．国务院 B．国土资源部 C．省、自治区、直辖市 D．县12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。 A．1667元/m2 B．1765元/m2 C．1875元/m2 D．2000元/m213、成本法最基本的公式是。 A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑

6、物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格14、__是税收制度和政策的中心环节。 A．税率 B．税基 C．课税对象 D．税费征缴15、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。 A：房屋权属登记机关 B：县级以上人民政府 C：房屋拆迁管理部门 D：城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调16、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格17、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面

7、让渡。 A．信用 B．贷款 C．公债 D．金融18、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。 A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法 D．成本加成定阶法19、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。 A：人力资源和社会保障部 B：省(自治区、直辖市)建设厅 C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 D：所在地房地产经纪人协会 E：执行层的组织协调20、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。 A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定 C．与财务报表中的成本一样 D

8、．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算21、房地产投资决策分析主要包括市场分析、__和投资决策三部分工作。 A．价格分析 B．项目财务评价 C．产品分析 D．成本分析22、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法