物业管理操作规范

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1、物业管理操作规范一、承接查验1二、入住准备3三、物业装饰管理流程6四、房屋及设施设备的管理10五、清洁卫生服务内容15六.绿化管理要求17七、安全防范服务的要求18几种典型设备设施的管理八消防制度的制订19九、车辆管理的方法与要求21十、紧急事件的处理21几种典型紧急事件的处理22(一)新建物业杳验的主要内容1.物业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接受查验下列资料：(1)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件利物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。2

2、.物业共用部位按照《物业服务条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包拾：(1)主体结构及外墙、屋面；(2)共用部位楼血、地面、内墙面、天花、门窗；(3)公共卫生间、阳台；(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3.共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明插座装置、防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。4.园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般在花卉、树木、

3、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。5.其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、閑墙、道路、广场、社区活动屮心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。(二)物业管理机构更迭时的承接查验1.物业资料情况物业资料情况除检查承接查验新建物业的相关资料外。还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。2•物业共用部位、共用设施设备及管理状况查验物业共用部位、共用设施设备及管理状况的主要项目内容有：(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；(2)供配电、给

4、水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；(3)保安监控、对讲门禁设施；(4)清洁卫生设施；(5)绿化及设施；(6)停车场、门岗、道闸设施；(7)室外道路、雨污水井等排水设施；（8）公共活动场所及娱乐设施；（9）其他需了解查验的设施、设备。3.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。4.其他内容（1）物业管理用房；（2）产权属全体业主所有的设备、工具、材料；（3）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。（三）物

5、业管理机构发生更迭时管理工作的移交包括1.物业资料（1）物业产权资料、综合竣T验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。（2）业主资料包括：1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。（3）管理资料包扌亞各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等给类服务质量的原始记录。（4）财务资料包括：固定资产清单、收支账忖表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代手代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料记录、其他需移交的各类凭证表格清单。（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协

6、议原件。（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。（7）其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出冃录，根据冃录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在冃录清单上盖章、签名。2•物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接（1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车俩道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球

7、场等）；（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。3.人、财、物的移交或交接（1）人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识，。（2）财务。移交双方应做好财务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资