某住宅小区项目策划书

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1、第一章总论1、项目建设背景随着XX自治区经济建设速度的加快，某地作为自治区首府，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在首府经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。2007年1-12月，某地市房地产开发投资金额总计96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%,环比增长了6.07%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为某地现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据某地房管局提供的数字表明：房地产

2、投资仍高速增长，到2007年12月房地产投资同比达到了80%。在宏观调控的作用下，某地市房屋销售总体需求过热的势头在下降，有效挤压了房地产投资的因素，虽然房屋销售量呈继续下降的趋势，但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。本项目用地位于某地市新城区城市规划中的核心地带。i综地共44亩，其中需要通过征地拆迁的面积为7.4亩，由于此部分建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展新城区的发展空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造新城区商业氛围

3、的理念，努力将该项目建设成为新城区的房地产旗帜，营造出与整个新城区发展相融合的国际化、人文、舒适而充满活力的社区居住环境。2.1项目名称:某住宅小区建设项目。2.2建设地点及四至范围:项目位于某地新城区的中心位置,具体U!至范围为:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX**2.3建设单位:XX********房地产开发有限责任公司（以下简称“***公司”）。2.4企业法人：2.5企业性质：有限责任公司。2.6经营范围:房地产开发；销售商品房。2.7工程概况：本项目拟共建设6栋楼，其中地块西侧为写字楼和商务酒店，其上为2栋商品房,楼层为3-25层。建设工程计划于2009年3月份开工

4、，2010年7月入住。本项目商品楼住宅共分两大类型，精致的高层塔楼、多样化的高层酒店式公寓。2.8资金来源：以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。可行性研究报告编制依据(1)项目投资方案;(2)国家及某地市颁布的相关法律、法规、政策；(3)xx自治区和某地市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要;(4)某地市城市总体规划(1996—2010年)；(5)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额;(6)某地市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料;(7)其他有关依据资料及企业提供资料。研究结论与建议本项FI建设符合国家产业政策和某地市经济发展方向，适应某地城市规划以及房地

5、产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，木项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。从综合分析来看，项冃建设具有很强的可行性。5、主要经济技术指标项S主要经济技术指标见素序号项H名称单位指标1总用地而积m2306822总建筑面积m21400003地上建筑面积m2128000K'P：住宅建筑面积

6、m282000公建建筑面积m2460004地下建筑面积m2120005容积率4.6006绿化率%307总停车数辆900其屮：地上停车数辆100地下停车数辆8008户内平均居住人数人/户2.89居住户数户142210居住人数人398111建设投资万元43275.4112每平方米建设投资■•兀170013投资利润率%33%14全部投资投资回收期（税前）年2第二章区域房地产市场分析1、当前某地市房地产市场现状1.1、房地产开发投资的基本情况近年來，某地房地产开发投资处在一个高速增长的吋期。2007年某地市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%,环比增长了6.07%,完成

7、投资占本年度计划投资的91%。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%.按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长T63.08%o2007年房屋建筑施工面积1358.97万平方米,同比增长108.8