商业地产购物中心市场招商管理营运管理指导大纲（上）

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1、商业地产招商部.营运部工作指导大纲(±)商业管理制度及招商悖理准则第一部分招商管理第一节市场调研一、市场调研工作界定二、市场调研准备三、市场调研工作计划、内容及要求第二节商业业态规划、招商政策及租金方案一、业态规划二、招商政策及租金方案第三节商业项目招商一、招商工作安排二、招商准备（一）准备招商资料（二）招商人员培训三、招商实施（一）项目准入机制（二）招商实施要求（三）合同管理（四）商家经营状况分析及商源置换（五）招商经理责任制（六）招商人员的工作职责三、管理、检查、考核、奖惩（一）招商计划及考核（二）招商绩效考核第二部分招商人员行为准则一、礼仪规范二、工作纪律

2、三、保密制度与回访制度四、惩罚扭施第三部分商源管理一、商源收集工作（一）商户资源寻求途径及办法（二）商源分类及收集内容（三）商源调查、登记二、商源管理三、商源活动开展四、品牌商合作伙伴关系的建立五、商源利用六、商源工作保密规定第四部分招商合同审批流程一、商铺租赁合同二、租赁终止合同三、品牌战略联盟合同第五部分会议管理制度一、商业板块会议二、会议要求部门晨会管理制度及内容标准一、晨会管理制度二、晨会内容标准营运管理一、装修手续的办理二、装修过程管理三、装修完毕核验四、装修制度修订五、运营环境的管理/x巡场工作七、制订巡场路线八、培训客户管理一、咨询接待二、受理咨

3、询三、投诉处理四、满意度调查五、客户沟通营运统一经营管理守则第一节总则第二节经营者入场管理规定第三节经营者装修管理规定笫四节经营者经营行为管理规定第五节各项缴费的管理规定第六节经营行为的延续与终止第七节安全、交通、消防的管理规定第八节市容、卫生、绿化管理规定第九节法律责任附件一：国产商品索证冃录附件二：进口商品索证目录商业板块费用报销流程一、各类费用报销流程二、具体金额限制款审批表附件招商工作流程图商业管理制度及招商管理准则第一部分招商管理招商成败是商业项M能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖

4、惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。第一节市场调研一、市场调研工作界定1、新商业项目开工前一个月，由商业板块总部组织招商人员展开市调，参与调研部门有商业板块招商部、人力资源部、物管部，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。2、商业项目正常经营后，当地分公司应不定期对商品品牌、竞争对手、所有城市新商业项H的情况进行调研，形成市场调研报告经当地分公司总经理审核后报商业板块总部。3、遇商业项目商业业态重大调整，各地分公司需耍进

5、行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报商业板块总部，商业板块总部各相关部门核实调查。二、市场调研准备1、资料准备商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。2、人员准备由商业板块总部组织招商部、物管部、人力资源部、当地分公司成立市调小组。由商业板块总部相关部门对当地分公司相关人员进行市调培训。三、市场调研工作计划、内容及要求1、详细调研当地商业、居民、商户物业管理、物业费用情况和八、人力资源薪酬、2、城市零售状况分析二h…、碍一I伏况,未来发展规划等”3、同类竞争对手分析基本脣况、

6、总面积、规划布局、业太面利叭开业时间、历史经营状况、消费环境;:、档次定位、驚“条件、相关费用业二J叫:、品牌情况、服务管理、停车位数s源费招商优惠条件等。客仇里、各单价、4、本项目分析地理位置、项目规模、周边境'父通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全部情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业管理费标准的建议。5、新闻媒体调研调研各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位

7、的情况。6、形成调研结论根据各部门数据形成调研结论，指导当地分公司完成物业管理费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费组织架构编制。第二节商业业态规划、招商政策及租金方案一、业态规划1、根据市调报告及发展部提供的相关数据，商业板块总部负责草拟新商业项1=1商业业态规划。2、对于已经营商业项目的经营出现严重问题或50%以上租赁合同到期前3个月，由商业板块招商部负责指导当地分公司草拟项目业态调整规划。3、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目标品牌等。4、新商业项目的商业业态规划形成后，由商业板块招商部提报商业板块总部论

8、证，在商业板块总经理、各