商业地产研究经典实用课件国内城市综合体精彩案例剖析-MBA智库

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1、国内城市综合体精彩案例剖析什么是城市综合体？定义：“城市综合体”是将城市屮的商业、办公、居住、旅丿占、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。现代城市综合体所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等开发商持有或出售，其小商业部分多为出售，但后期的趋势是持有开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制如美国纽约洛克菲勒小心、H本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太占广场、深圳华润中心、北京华贸中心等历史街区多数建筑为历史建筑，综合

2、体量一般在5万平米以卜，少数体量较大建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整实施主体多为政府或国有0＞企业、事业单位，物业以持有为主如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等1、香港太占广场2、深圳华润万象城3、北京华贸中心4、北京三里屯village5、上海新天地6、成都宽窄巷子7、北京前门大街1、香港太古广场概况:1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重耍接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的

3、商圈做大做旺；太占门行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“1＞经营死角”业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、占董摆设、影咅器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太占广场项目由购物广场、酒丿占式住宅、商业大厦、会议小心、酒丿占等）总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想Z选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节H布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场Onep

4、acificplaceJWMarriottIslandShangriTaPacificPlaceApartmentHSBCConradHongKongTwopacificplace楼层分布3-4HongKongSeibuLaneCrawfordAMCPacificPlaceParkCourtLaneCrawford楼层分布1-2JWMarriottGardenCourtGreatFoodhall楼层分布-1业态分布9＞与比例序号类别丿占铺数量LGL1L2L3L4所占比例备注1百货公司2111%2女士时装448171923%3男士时装368131518%4童装玩具11%5皮革

5、制品/皮鞋/手袋33472217%6运动用品442%7护理/美容7421书本/音乐/电子用品63213%9艺术品/家居布置/礼品93245%10珠宝/钟表/饰物25571313%11娱乐11%12食肆1643218%餐饮10家，其它6家13银行/服务116%银行7家，干洗1家，其他3家合计19544551771100%食肆除餐饮外、银行、服务等17家未计入所占比例2%23%26%39%1%返回2、深圳华润万象城概况：建筑面积:18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力丿

6、占+丿占中丿占商业规划设计：1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次耍通道，所有店面分布在动线两边,避免了商场死角的出现；3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；5、出租空间呈现“两高”特:色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60%）,方正实用；6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺

7、的可视性与通达性强；7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。华润大厦一一国际5A级甲级写字楼5星级酒丿占+酒丿占式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场内部架构项口由北、屮、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层Z间的廊桥连接。万彖城是华润小心的一个区域业态组合：主力店40%,国际甜牌3