不同类型物业的管理及服务

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1、学习目标：了解不同类型物业的各自特点、管理要求，掌握针对不同类型的物业管理的组织实施。关键词：住宅小区写字楼商场物业工业物业其它物业第8章不同类型物业的管理与服务8．1住宅小区物业管理住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全,相对封闭、独立的居住区域。8．1．1住宅小区物业特点与管理要求1．住宅小区的特点（1）以居住功能为主，其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能，小区内商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全，能够满足居民基本需求，方便居民的生活

2、，便于集中服务与管理。（2）人口密度高，人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。小区内的业主和使用人来自城市各行各业、各个阶层，在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形成了复杂的结构，长期相互影响中，形成了相对独立的“社区文化”。2．住宅小区的物业管理目标及管理要求（1）住宅小区物业管理的目标1）创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境。2）提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活。3）发挥物业的最大使用价

3、值，保证物业的正常使用。（2）住宅小区物业管理要求　１）物质环境要求包括：①搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。②美化环境。保护环境，卫生保洁，保证园区的干净、整洁，主要在绿化美化上下功夫，要绿化空地、规划园区，提供宜人的环境。③做好小区的基础管理工作，尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工作要做到规范正规、便捷优质。２）社会环境管理要求①健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相

4、结合的模式。充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。②完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。③开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和使用人业余文化生活。8．1．2住宅小区物业管理的组织实施1．住宅小区管理的原则住宅小区管理服务内容广泛，是个庞杂的系统工程，要想提高物业管理水平和效率，保证小区的良好运转，实现良性循环，必须遵循以下几点原则：（1）服务第一、方便群众的原则住宅小区管理和服务工作涉及千家万户，因此，应根据不同对象的服务需求，提供多种服

5、务，提高服务质量，用优质完善的服务满足业主和使用人居住生活的需求。（2）统一经营，综合管理的原则现代住宅小区体系完整，配套设施、设备齐全，有很强的整体性、系统性。只有统一经营，综合管理，才能充分发挥小区的整体性，达到各环节、各部分工作的完善协调，带来小区的良好运作。（3）有偿服务，合理收费的原则住宅小区服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，让业主和使用人能够接受并感到质价相符、物有所值。［案例8-1］小区内的单栋楼能独立实行物业管理吗某机关将一小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单

6、位职工居住。小区内的物业由小区的物业管理公司进行统一管理。该单位感觉物业管理费比较高，而物业管理服务质量却难如人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。开发商明确告知该单位，这是绝不可能的。该单位对此不以为然。该单位员工认为，不是说业主有权选聘物业管理公司吗？你开发商有什么权力来干涉？双方为此争得不可开交。分析：根据物业管理条理规定小区必须实行统一的物业管理，而不能由部分住户单独再委托其他的物业管理公司来管理。本案例中，购房单位虽然将小区内

7、的一栋楼全部买下，但是该住宅楼中是这个小区的一部分，与小区整体不可分割，该单位的员工也只是这个小区住户的一部分，与其他住户权利等同。可见，单独封闭某一楼宇是不允许的。想一想：如果该小区物业管理公司确实服务不到位，收费不合理，该单位应该怎样维护自己的权益？2．住宅小区物业管理的组织实施为了做好小区的物业管理工作，建设部先后颁发和制定了《城市新建住宅小区管理办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，对住宅小区的管理提出了具体的要求。因此，小区管理的组

8、织实施工作应从以下几个方面着手并达到相应标准。（1）管理运作物业管理企业要建立现代企业制度，完善各项管理制度，制定各岗位考核标准，依照物业管理合同对小区实行管理经营和有偿服务。物业管理企业的管理人员应遵守职业道德规范，主要负责人和业务骨干要经过专业的培训，持证上岗，有较强的事业心和开拓精神。员工要统一着装，工作规范，作风严谨。（2）房屋维修管理1）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹。2）小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图。3）禁止违反规划私搭乱建，不