上海市房地产价格影响因素的实证研究【文献综述】

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1、文献综述上海市房地产价格影响因素的实证研究房地产业在国外许多国家己是成熟的产业，有关房地产业的地位作用已有明确的认识，他们大都经历了繁荣、萧条的波动，这促使西方学者较早的针对房地产，尤其是房地产价格进行了深入的分析和研究。对于房地产市场的研究主要是供求分析，侧重于分析宏观经济和从市场调查中采集来的数据，在传统的回归分析模型的基础上，更多地运用独立线性系统、数量经济模型、技术经济评估模型等来进行数据分析。我国也有众多学者从不同角度分析了房地产市场的现状与面临的风险，深刻分析了我国房价的特点，总结可能影响房价的因素，部分学者还利用计量经济学的方法对房地产定价提出了一些模型。综合国内外的

2、文献，他们在房地产价格影响因素方面的研究主要集中在以下几个方面。1国外研究现状1.1供给和需求对房地产价格的影响GeoffKenny(1999)利用Johansen协整技术，在计量经济学框架下，来对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，他认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是由于供给和需求作用的自然结果。按照这种观点，长期住宅供给和需求的相互作用决定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理应是一致的。然而，住宅市场实际上存在严重的违背长期市场出清的价格。就短期而言，交易住宅和整个存量市场非常小，可以认为住宅供应量完全是固定的；从中长期看，开发商基于住宅开发的利润会对生产决

3、策产生影响，住宅供给被认为是十分有弹性的，但不是完全的。任何试图对住宅市场建模的实证，必须清楚地区分短期和长期的信息数据。MinHwang和johnMQuigley（2006）利用美国74个大城市1987-1999年13年的数据，建立了一个需求和供给模型。需求作为住宅价格、收入、人口特性的函数；住宅供给作为利润率和地方政府限制建筑的规定函数，其中利润率又依赖于房价和投入要素的价格。研究指出过去住宅较高的空置率会使房价下跌；当去年房屋的空置率较高时，房主会预测今年房价会下跌。同时，城市的整体经济状况、家庭收入和被雇用状况（失业状况）也会对房价产生影响。61.2居民收入对房地产价格的影

4、响美国经济学家西蒙·史密斯·库兹涅茨在对各国经济增长率进行大量数据统计分析后，指出国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分密切的关系，经济增长意味着国民收入增加，使房地产消费需求和投资需求相应增加，进而拉动房地产业的扩张。Meikle和Peng(2006)使用GARCH模型和VAR模型，利用美国227个大都市统计区1990年到2002年的数据分析住宅价格和经济变化、收入变化的关系，他们的研究表明，收入增加会引起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加，从时间纬度证明了居民收入变化对于住宅价格存在显著的影响。1.3房地产信贷因素对房地产价格的影响KentandLowe(2

5、000)实证研究结果表明，欧洲国家和日本由于广泛采用房地产进行抵押贷款以及银行贷款在企业融资中的比例较高，房地产周期与银行信用周期是紧密相连的。CollynsandSenhadji(2002)对于四个东亚国家(香港、韩国、新加坡和泰国)的研究表明，在这些国家之中，银行信贷的增长对房地产价格具有显著的同步效应。DavisandHaibinZhu(2004)利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。1.4区位对住宅价格的影响传统的城市经济学往往从区位理论出发，

6、把整个城市看作是一个统一的市场，并且往往考虑比较少的影响因素，如交通成本、生产成本等。传统模型认为，随着离城市中心的距离的增加，住宅的价格将不断下降。而实际上，城市区域并不是均质的。Soderberg和Janssen(2001)采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着与中心商务区的距离越远而趋于下降，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。AlanK.Reichert（2000）等人研究了垃圾填埋场对住宅的价格影响，研究表明在价格较高的住宅区，填埋场对价格的负面影响在5.5%-7.3%之间，6价格稍低的地区影响则为3%-4%。

7、2国内研究现状2.1土地市场与房地产价格 尹爱青、赵贴敏(2009)认为土地市场可以反映房价变化，原因有：第一，开发商对于房产价格最为敏感，一旦土地市场火热，则说明房产商对房价的预期较高，房价走势较好，因此开发商拿地较为踊跃；第二，开发商拿地热情较高，通常土地溢价也较高，房价通常也会水涨船高，因此最直观的观察房价未来走势的则是看土地市场的火热程度。龙均云（2010）对于土地市场而言，由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，