上海市房地产价格影响因素的实证研究【开题报告+文献综述+毕业论文】

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1、本科毕业论文开题报告金融学上海市房地产价格影响因素的实证研究一、立论依据1.研究意义、预期目标作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。自2008年以来，我国房地产市场总体经历了快速回调、平稳运行、快速回暖、稳步调整四个阶段。一方面，国家对房地产业的调控日益频繁，调控力度逐步加大，对经济发展的影响程度日趋加深；另一方面，房地产市场作为国家宏观调控的重要市场之一，其利于经济发展、增加就业的优点和加剧行业风险、推高物价的缺点均显现出来。定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提供依据，为消费

2、者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作时提供参考。对于促进上海市房地产业与社会经济协调发展，保持上海市经济持续健康发展有重要的现实意义。本文以房地产价格为研究对象，主要是为了解决两个问题：第一，哪些是影响上海住宅价格波动的主要因素；第二，这些不同的因素是怎样影响住宅价格的。通过对上海市房地产价格进行实证研究，为促上海进房地产市场健康发展提出相关的建议。2.国内外研究现状房地产业在国外许多国家己是成熟的产业，有关房地产业的地位作用已有明确的认识，他们大都经历了繁荣、萧条的波动，这促使西方学者较早的针对房地产，尤其是房地产价格进行了深入的

3、分析和研究。我国也有众多学者从不同角度分析了房地产市场的现状与面临的风险，深刻分析了我国房价的特点，总结可能影响房价的因素。从房地产价格和供给的研究看，GeoffKenny(1999)认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是由于供给和需求作用的自然结果，房地产供求决定着房地产价格，房地产价格上涨的主要因素在于供求失衡。MinHwang和johnM16Quigley（2006）利用美国74个大城市1987-1999年13年的数据，建立了一个需求和供给模型，研究指出过去住宅较高的空置率会使房价下跌；当去年房屋的空置率较高时，房主会预测

4、今年房价会下跌。同时，城市的整体经济状况、家庭收入和被雇用状况（失业状况）也会对房价产生影响。从房地产价格和利率的研究看，高波(2007)认为利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产消费需求的角度来看，由于现在购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从投资角度来看，由于房地产是一种重要的投资品，当利率下降时，抵押贷款将大规模地流入房地产业，并推动房价的上涨；反之，则房价下降。况伟大（2010）对中国35个大中城市1

5、996-2007年数据的回归结果显示：(1)本期利率变动对房价变动具有正向影响，但回归系数不显著，表明中央银行利率政策在很大程度上是无效的。(2)本期房价变动对本期利率变动影响不显著，但经济增长率变动对本期利率变动影响显著，表明中央银行利率政策力图稳定经济增长，而非房价。(3)利率预期对房价影响不显著。(4)收入比开发成本更能影响房价。这意味着中国大中城市房价并非成本推动，而是收入拉动的。从房地产价格和居民收入的研究看，美国经济学家西蒙·史密斯·库兹涅茨在对各国经济增长率进行大量数据统计分析后，指出国民经济增长率与房地产业发展状况之间存

6、在十分密切的关系，经济增长意味着国民收入增加，使房地产消费需求和投资需求相应增加，进而拉动房地产业的扩张。Meikle和Peng(2006)使用GARCH模型和VAR模型，利用美国227个大都市统计区1990年到2002年的数据分析住宅价格和经济变化、收入变化的关系，他们的研究表明，收入增加会引起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加，从时间纬度证明了居民收入变化对于住宅价格存在显著的影响。从房地产价格和区位的研究看，Soderberg和Janssen(2001)采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般

7、随着与中心商务区的距离越远而趋于下降，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。龚江辉（2009）对北京市住宅价格的决定因素进行了研究,发现区位、地铁、入住时间、方向等因素对于住宅价格具有显著影响,而房屋类型和容积率等不具有显著影响。尹海伟、徐建刚16等（2009）以快速城市化的大都市上海为例，通过收集的689个房屋样点数据，基于GIS空间分析功能，采用享乐价格模型，选择房屋结构、可达性、面积和景观指数四大类共23个因子。研究结果表明，房屋的结构特征(如面积、建设年代与装修程度等)是房价的内在的基础影响因子，而

8、房价的外在重要影响因子除城市绿地外，还包括到市中心的时间、到最近地铁站的时间、到最近公共服务设施(如医院和学校)的时间等。从房地产价格和银行信贷的研究看，CollynsandSenhadji(2002)对于