郭伟壮-文献综述影响房地产价格的因素

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1、新疆农业大学科学技术学院专业文献综述题目：影响房地产价格的因素姓名：郭伟壮学院：科学技术学院专业：土地资源管理班级：土地资源管理094班学号：095205637成绩：指导教师：马学年职称：副教授2011年10月31日新疆农业大学科学技术学院制影响房地产价格的因素4摘要：关于房价的问题在先社会一直都是一个棘手的问题，线面我们就来看看影响房价的要个最主要的两个问题。第一是：到底是房价影响低价还是地价影响房价，关于这个问题不同的学者有着不同的意见和建议。每个老百姓都希望房价能达到合理的价位，这就是我们社会的一个大问题。房价与地价的关系自国家实施宏观调控政策以来，

2、“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。第一类观点李嘉图探讨“玉米法律悖论”（CornLawDebate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residuallandprice）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是

3、土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如PengandWheaton(1994)和Needham(2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。4朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖

4、论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。郑光辉（2004）指

5、出土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，不是房价高低的原因。李和裕（2005）认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨的重要带动因素。第二类观点从地价构成住房成本的角度，认为高地价是导致高房价的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统的影响新建房屋的价格。Kim（2005）研究韩国房价时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因。Evans(1987)推进土地经济理论发展

6、、探讨规划影响，指出土地利用规划以及其他方面带来的供给限制，会通过抬高地价而推进房价。CheshireandSheppard(2002)分析土地利用规划的福利效应时认为规划的一大负面效应是扭曲了地价，使得相对于收入英国的房价居全球前列。Weston(2002)认为绝大多数现有文献都基于新古典理论是有问题的，通过对英格兰主要住宅建造商的问卷，他认为房屋售价是建造商个人决策的结果，主要考虑包括地价的直接成本和竞争对手。杨慎4（2003）、包宗华（2004）认为地价的大幅度上升必然造成房价的大幅度提高；徐艳（2002）认为地价的过高时北京房价上涨过快的主要原因。

7、建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。张晓（2003）认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈现刚性再无下降空间，而开发商也到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因关于是高房价导致高地价还是高地价导致高房价的争议，已经存在很久了。最近，这一议题再度被舆论界高度关注。2009年6月 13日，国土资源部副部长贠小苏在“2006中国地交会”开幕式上表示：“我国高房价并非地价所至。经国土资源部研究，地价只占房价的25%至30%。一些认为招拍挂的供地土地出让方式抬高了地价，高地价造成了现在的

8、高房价的观点是不正确的。”他提出：“地价是房价成本中重要的组成部分