温州房地产市场价格影响因素的分析[文献综述]

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1、毕业论文（设计）文献综述题　　目：　　　温州房地产市场价格影响因素的分析前言在当前国内房地产市场发展的新形势下，特别是温州房地产市场的快速发展己经引起了房价上涨过快、居民购买力相对下降、房地产市场的潜在市场风险加大等等，都要求从理论的角度结合市场现状进行实证研究。所以非常有必要对温州房地产市场价格影响因素分析的相关文献进行研究整理。对房地产价格的研究，国内外已有不少研究成果，其研究内容主要包括从房地产业价格理论、周期理论、泡沫理论、房地产金融，以及对房地产价格的预测等方面的研究。二、国内外研究综述（一）国外相关研究综述影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产

2、价格影响因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产业发展的历史较长，并且较为完善。1、供给和需求决定均衡价格Nellis和Longbottom(1981)通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。

3、2、房地产泡沫与房价HingLinChan，ShuKamLee，KaiYinWoo(2001)于2001年完成了对香港住宅市场合理价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年内香港住宅价格进行了研究：1991年房地产价格上升了40％，1995年价格跌了16．2％，而之后的1996～1997年价格又回升了18．9％和20％，到1998~2001年再跌50-7-％。如此剧烈的波动，研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终显示，香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素，并导致了1998年住宅价格的大幅度下跌。3、住宅特征因素与房地产价格在房地产价格的研究中，更注重详

4、细研究某一特征对房地产价格的影响，这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。Liand和Brown（1980）以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象，观察其特征性对房屋价格的影响，这五种特性分别为建物特性、邻里特性、公共设施、至市中心可及性、小邻里特性等，其实证结果显示以小邻里特性较为显著。传统模型认为，随着离城市中心距离的增加，住宅的价格将不断下降。而实际上，城市区域并不是均质的。Follain和Malpezzi(1981)采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降，但是公

5、用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。4、房地产周期理论Grebler和Burns(1982)分析了美国1950-1978年的房地产，发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GDP(经济周期)领先房地产周期11个月达到峰值。Brown(1984)考察了1968-1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。5、宏观经济因素对房地产价格的影响国外研究表明，房地产作为国民经济的一个组成部分，其运行态势受到国民经济的影响，房地产价格也如此。LeeGreble

6、r(1981)研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形，其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得、一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。Reichert(1990)研究了全国及区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策有效实施，除需考虑全国性因素如贷款利率外，也要顾及区域性因素如人口、平均就业率、居民所得等因素。（二）国内相关研究综述房地产价格影响因素研究是房地产经济学研究领域中的一个分支，国内学者在对房地产经济进行研究中，均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己的看法和见解。-7-1、地价和房价的相互影响对于房价与地价

7、谁先谁后的问题，在理论界一直争论不休。高波（2003）采用1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过Granger因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。邵念强(2006)认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越大，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000元，而其中土地成本则