影响房地产企业绩效的风险因素分析【文献综述】

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1、本科毕业论文文献综述影响房地产企业绩效的风险因素分析房地产企业是资金投入大、变现难度高、项目开发周期长、面临不确定因素较多的牛产经营主体，并具有社会责任重、环境影响程度高等特点。因此如何针对房地产企业特点，把握好经营方向，顺利实现组织目标，保持企业健康的持续发展，是一项极具挑战性的管理工作。在理性经营时代，竞争更加激烈，市场风险增大，因此必须不断借鉴、探讨、研究新的科学管理方法与管理模式。1国内研究房地产风险成果1.1房地产风险董晶(2010)提岀，房地产风险包括：自然灾害风险、政策不稳定性、国际经济环境、营运风险、管理风险、财务风险。管明增(2011)提岀，在房地产开发的整个过程中存在着

2、大量的风险因素，如行业政策的调整、房产市场的波动、建材价格的变化、劳动力政策的变动、汇率及利率的升降等风险，直接影响到房地产开发项目的绩效。进行房地产开发活动，如果不能充分考虑这些风险因素对整个项目的影响，贸然进行决策，往往会岀现失误，甚至会使企业陷人困境。邓瑜(2011)指出，房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建设周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产开发的每个阶段均有风险的存在房地产企业通过加强风险管理，可以提高对风险的认识我们国家由于长期受传统社会主义计划经济休制的影响，对风险的作用及影响没有充分的认识，风险观念比较薄弱，很难适应复杂多变的现代市场经济环境。谢菲:房地

3、产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。1.2房地产风险中的财务风险蔡河山(2008)提出，房地产受宏观调控的影响较大，房地产的不可移动性决定了房地产市场的走势与该地区经济走势密切相关，同吋其价格与供给也会影响该地区经济的发展。因此，经济指标对于投资性房地产财务风险的量度非常重要，可以帮助投资者把握投资切入点及退出吋机，并为投资者积极防范财务风险提供预警。2009年

4、，谢菲指出我国房地产企业财务管理的风险主要表现的现状有：第一，大部分企业的负债率偏高引起的还贷风险。第二，通货紧缩政策导致的贷款来源风险。第三，市场不景气出现的再融资风险。陈彬彬（2007）提岀过我国房地产企业财务风险的具体表现为：第一，资本结构不合理的风险。企业过分依赖银行，当出现支付危机吋，一方面使自己失去信任而加大其财务风险，另一方面又因逾期借款而使融资成本加大。第二，利率变动的风险。第三，再筹资风险。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债券保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。第四，房地产企业集团其他的连带风险。第五，投资风险。房地产企

5、业因为投资风险的认识不足、前期没有周密细致的进行可行性研究、信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因,结果导致盲目投资,使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收冋，从而给企业带来了巨大的财务风险。第六，收益分配风险。企业的利润分配政策缺乏控制制度，不结合企业的实现情况，不进行科学的分配决策，必将影响企业的财务结构，从而形成间接的财务风险。第七，资金收冋风险。信用工具已经被房地产企业广泛的应用，它一方面促进了企业业务的开展，但是同时也加大了企业的资金冋收风险，导致大量的应收账款的长期挂账，坏账损失的可能性加大，财务风险由此而生。邓瑜（2011）写到，风险可以分为一下几点，（1）决策

6、风险。房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险，由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大。（2）财务风险。房地产开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。财务风险是指由于房地产企业举债经营而产生的不能及吋获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大，应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。（3）营销风险。房产或地产的转让成为房地产企业实现利润的重要

7、步骤。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售,具有非常高的挑战性。1.3国外学者对房地产风险的研究成果查阅国外学者对房地产风险的研究成果的书籍，发现外国学者们对这一研究的吋间比我国学者早很多。早在1901年美国A.M.Willet在所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中提到“风险是不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。随后1915年的德国学者莱特纳在《企业风