房地产企业战略定位和开发模式选择

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1、学习导航通过学习本课程，你将能够：●了解房地产企业战略的特点；●掌握房地产企业战略定位特点；●认识房地产企业战略定位模型；●学会正确选择房地产企业开发模式。  房地产企业战略定位与开发模式选择一、房地产企业战略特点1.什么是房地产企业战略战略，即战争的策略，是克敌制胜的一套完善体系，运用到企业当中，就是企业和企业之间竞争的武器、工具和方法。 图1  战略结构图 如图1所示，战略的整个体系结构包括六个面：第一，愿景——企业未来的境界；第二，使命——企业的定义和范围；第三，价值观——企业的经营理念；第四，企业的战略目标

2、与衡量指标——衡量战略实施绩效；第五，企业竞争战略——决策纲领；第六，公司运作——具体行动。所谓房地产企业战略，就是房地产各种战略的组成。概括来说，主要包括以下方面：第一，开发模式战略；第二，土地战略；第三，产品战略；第四，营销战略；第五，成本战略；第六，财务战略；第七，融资战略；第八，品牌战略；第九，技术战略；第十，人才战略；第十一，服务战略；第十二，合作伙伴战略；……2.房地产黄金十年的企业战略在房地产市场宏观调控前，整个房地产行业走过了一个十年黄金期，经历了从无到有、从小到大、从稳步发展到快速发展的整个过程。

3、 宏观调控前的特点总的来说，在2011年宏观调控前，整个行业的特点体现为：第一，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱；第二，开发商之间几乎不存在什么竞争，即使有竞争，也是小范围的、局部的、项目和项目之间的竞争；第三，很少有开发商关心战略问题。 房地产黄金十年赚钱的原因房地产黄金十年赚钱的原因有五个：第一，政策支持。2003年确立了房地产市场的市场经济主体地位。第二，人口红利。第三，城市化。随着城市化的发展，越来越多的农村人口进入了城市。第四，经济保持十几年快速增长。过去经济增长率平均达到10%，甚至

4、10%以上。第五，社会稳定。3.房地产的三大特性国家之所以要对房地产业实施调控，源于房地产的三大特性：第一，居住性；第二，投资性；第三，民生性。如果整个房地产按照过去十年的速度发展，老百姓将很难承受其价格，所以2011年实施调控的最根本原因是房地产的投资性和居住性发挥了极大作用，但是民生性没有得到确切落实。从2011年开始，标志着过去黄金十年的结束，未来整个房地产行业将进入深刻调控期，调控手段会越来越多。4.房地产行业竞争的四个层次概括来说，房地产行业的整个竞争分为四个层次： 资源竞争资源竞争主要是土地和资金的竞争

5、，企业拼的是谁拿的地便宜、谁的资金多、谁的土地升值快。 性价比竞争性价比竞争指在价格、产品优势、配套、服务等方面进行竞争，主要表现在整个产品层面和营销层面的竞争。 模式竞争模式竞争主要是针对哪些业态、做什么样的产品、怎么快速复制和扩张，以及业态之间的组合、产品的组合的竞争。在房地产行业的竞争过程当中，模式竞争是最关键的，出现了大吃小、快吃慢，拼的是谁的实力大。这里的实力不仅仅是资本，还包括企业的运营能力、企业的人力资源、品牌、服务等各方面。 品牌竞争在品牌竞争中，房地产行业已经进入高度垄断阶段，全国达到几万家甚至是

6、几十万家房地产企业，甚至一个小城市中都有几千家房地产企业，这些房地产企业大多数将会被淘汰，未来房地产企业全国性的企业不超过30家，部分的地方性的开发商也不超过3到5家，所以这个阶段的竞争是全方位的竞争。 总的来说，房地产行业在2011年前基本属于资源竞争阶段；目前属于性价比竞争阶段，部分企业已经逐步走向模式竞争，还有一些行业领先企业，如万科，已经进入了品牌竞争时代；未来的3～5年将是模式竞争时代；3～5年以后、十年以内，将是品牌竞争时代，也就是说，房地产行业在未来十年之内要完成三个层次的竞争。经历这四个层次的充分竞

7、争之后，房地产行业将会经历从无到有、从小到大、从慢到快的整个竞争过程，企业的规模将会越来越大、数量将会越来越少，整个行业将会趋于饱和、垄断。因此，现在是房地产企业战略转型升级、开发模式升级转型的好机会，如果错过这个阶段，可能将会错过整个中国房地产行业的发展阶段。 要点提示房地产行业竞争的四个层次：① 资源竞争；② 性价比竞争；③ 模式竞争；④ 品牌竞争。 5.调控后的行业变化从2011年调控以后，整个房地产行业发生了变化，具体来说，体现为以下方面： 宏观调控手段趋于多元化2011年，新国八条以限贷、限购、限价为基础

8、，未来的调控可能更多的是通过法律、税收、土地调控的手段实现。2012年10月，国家又推出了一个关于囤地的新政策，过去的政策是如果两年之内没有开发土地，该土地可能会被无偿收回，或者进行一定处罚；现在这一政策更加严厉，规定土地一年之内必须要开发，超过两年的土地将被无偿收回。可见，关于房地产的宏观调控手段趋于多元化。 利润率下降以前房地产行业的利润率普遍高达30%