房地产企业战略选择与多项目管理模式

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1、房地产企业战略选择与多项目管理模式房地产房地产企业企业战略选择战略选择与与多项目管理模式多项目管理模式上海攀成德企业管理顾问有限公司高级合伙人谢志华2007年8月北京内容2房地产行业发展趋势房地产公司战略选择集团管控的三种模式和五种组织机构类型基于战略和能力平衡的管控模式选择多项目环境下的管理模式设计中国的房地产行业具有以下4个基本特性3周期性产业关联性地域性受产业政策影响大房地产业属固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，产业表现出与国民经济的发展相关并具一定先导性的周期性房地产与国民经济的许多行业如金融、钢铁、水泥

2、、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7。此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展房地产是不动产，不能象其它商品那样通过在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，同时受不同地域的文化习惯和社会环境影响，不同区域表现出明显的区域特征政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对房地产交易所采取的

3、政策会影响到房地产的流通状况从国房景气指数也表现出，从1996－2006年上半年，我国房地产行业整体保持了快速发展，2004年后受国家宏观政策调控影响有所下降，2006年上半年开始回升，2006-42007年北京、广州、深圳等城市开始了快速上扬949698100102104106108199519961997199819992000200120022003200420052006(上)国房景气指数备注：??综合指数值100为景气线??100以上为景气区间??100以下为不景气区间??110以上为过热预警区间国房景气指数变化情况?

4、?以住房分配的货币化政策和二、三级市场政策促进房地产产业化、拉动房地产个人投资和梯级消费??通过取消住房建设中的不合理收费和减免各项税收等政策控制房价??2004年以来出台一系列土地政策，严格土地管理，加大对土地政策的调控力度，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨??从金融政策看，提高房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。??提高个人住房按揭贷款门槛，各地采取了期房限转、中低价配套房政策、经济适用房以及动拆迁管理相关政策，限制房地产过度投资行为??2005年进行了三年来最为严厉

5、的宏观调控，使全国景气指数有较大的下降??2006年国六条及其后的一系列政策出台，使景气指数保持平稳注：国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数资料来源：中国经济信息网虽然短期内受国民经济宏观调控政策的影响会有所波动，但我国房地产行业中长期将持续向好5??房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。??政府的政策影响，如拉动内

6、需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈小范围波动状态??部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求??资金在全球范围内加速流转??国家出台相关政策对行业进行调整和管控??三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势??中国经济良好的发展态势??中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升??城市化进程进一步加快??人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大??大量存量房的改造时间行业规模房地产开发长期趋势z房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电

7、等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7；z此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展。6造成这种中国房地产市场需求长期看好的因素有多种，其中根本性原因还是供需关系联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国房地产市场需求长期看好??未来每年城市化比例将增加一个百

8、分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设世界经济发达国家50％～60％发展中国家45％中国41％世界经济发达国家50％～60％发展中国家45％中国41％我国城市化进程加快我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相比还有较大差距02040608