房地产行业长期趋势与企业战略选择

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1、房地产行业长期趋势与企业战略选择2021年6月27日长期趋势与房企战略选择1997-2027年是中国房地产市场发展的黄金30年；目前至2027年的18年，市场规模持续保持高位，且为全球第一大住宅市场；新建住宅市场以改善性需求为主导，过滤机制将发挥重要作用；有大量人口迁入的一二线中心城市，可保持多年的旺盛需求。长期趋势结论战略选择市场规模不再像1997-2007年一样快速扩张，而土地愈发稀缺、资金充裕，行业迅速回归低利润率；战略重点从重视规模、速度（周转率）转向品质、效益（利润率）；演变格局不是“大鱼吃小鱼”，也不

2、是“快鱼吃慢鱼”，而是产品能力强的淘汰产品能力弱的，产品能力超群的企业将得到客户和投资者的青睐。目录第一部分长期趋势第二部分企业战略Notes:1长期趋势长期趋势研判：中国房地产市场发展的历史与未来改革开放起步期92年小平南巡讲话过热调控复苏97年亚洲金融危机住房市场化第一次人口红利05年7月汇率改革三个子阶段1、流动性过剩、资产泡沫；2、泡沫破裂、住房保障；3、市场复苏、人口红利耗尽大规模重建；人口流动驱动的下半场高速城市化第二次人口红利老龄化社会黄金30年未来市场规模预测长期趋势研判的主要结论结论1：1998

3、年-2004年房地产开发企业销售面积的迅速增长不是需求爆发，而是住宅市场化程度提升的结果结论2：2004年以来中国房价快速上涨的主要推动因素是“货币现象”，次要推动因素是居民收入、财富快速增长，城市化、人口红利对房价上涨作用不大结论3：近年来一二线城市住宅市场的繁荣主要受益于全国范围内的人口流动和财富在空间上的集中，而并非受益于所谓的城市化（农民进城）结论4：改善性置业是未来住宅市场的主题，“过滤机制”将发挥更大作用，大量存量旧房将大规模重建，新建住宅市场的主要需求将是改善性置业，首次置业需求主要通过二手存量住宅

4、满足结论5：第一次人口红利对住房市场的促进作用在2014年终结，第二次人口红利在2023—2026年终结，高速城市化持续至2027年结束，但对市场需求影响在短期内不如宏观经济政策波动明显；结论6：2027年以后，中国人口红利消失，老龄化加速，高速城市化期结束，住宅市场进入以二手房交易为主的成熟阶段，中国地产行业的黄金30年结束（1998-2007）1长期趋势未来二三十年，中国将是全球最大的新建住宅市场。全国2008年房地产开发企业商品住宅销售面积5.59亿平米，销售金额2万亿元，均价3654元/平米，面积与金额均

5、比2007年降低约20%。预计2009年全年销售3.8亿元。美国的市场规模，按正常情况下每年90万套住宅（非泡沫年份2001年的值，2008年因经济衰退仅销售48.5万套，2009年预计43万套），平均30万美元/套（2009年26.6万美元）估计，全年销售金额2700亿美元，按6.83的汇率折算为1.84万亿人民币（2009年预计折算0.78万亿RMB）。考虑到2008年的中国是市场低迷期，而美国的估算是按正常量、价，中国今后还有城市化、人口红利等利好，而美国将陷入多年经济慢速增长期，美元相对人民币还将贬值，可

6、见，中国的市场规模将保持与美国的巨大差距（2009年中国是美国市场规模近5倍）。而欧洲、日本、加拿大因人口老龄化、负增长、市场成熟度高，印度、俄罗斯、巴西，因人口不如中国多或经济增长不如中国快，其市场规模也与中国有很大差距。1长期趋势国际比较新加坡92%西班牙85%台湾85%希腊83%意大利80%爱尔兰77%挪威77%中国75%俄罗斯72%比利时71%以色列71%新西兰70%英国69%美国68%加拿大67%葡萄牙64%日本61%奥地利56%法国55%荷兰53%香港53%丹麦51%德国42%瑞士31%2005年全国

7、1%人口抽样调查显示，城镇居民家庭住房自有率75%，与发达国家相比处于偏高水平。这表明，通过20年大规模的住宅建设，城镇居民基本解决了“有房住”的问题，因此，未来住房市场需求主要将是改善性置业。1长期趋势注：自有住房包括自建、购买商品房、购买经适房、购买公房。中国过去的住宅建设“重量不重质”，类似日本上世纪50-70年代高速城市化期，其结果必然是出现类似日本的大规模重建。日本新建住宅套均面积演变：上世纪50年代59平米，60年代62平米，70年代80平米，80年代85平米，90年代91平米，2000年以来92平米

8、（中国约110-120平米/套）。日本用地稀缺，但住宅平均2层，面积偏小、品质低且不抗地震，几乎每15年就要推倒重建；住房折旧快，1990年以来，地价不涨，导致房子越老，价格越贬，九成以上居民转卖住房时会亏损，居民无法通过持有住宅实现保值增值；虽然人口严重老龄化且负增长，新建住宅市场仍有相当大规模，且一手新房成交占一二手住宅总成交量之比重为87%，迥异与英美等成熟市场（一