房地产开发模式的选择分析

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1、房地产开发模式的选择分析有什么样的市场，就有什么样的消费者；有什么样的消费者，就有什么样的发展商；有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。当前国内的很多房地产开发企业大多奉行“先筹钱，后拿地，再开发”和“有多少钱，就做多大项目”的开发模式。这种常规的开发模式通常具有风险低、操作难度小等优点，但是这种开发模式偏向保守，极易导致企业管理思维僵化、经营范围狭小、企业规模难以做大做强、错失开发良机以及产品“同质化”严重等问题，由此企业将面临强大的市场竞争。此外，我们还可以归结出下面三种这几年最常见、用得最多的房地产开发模式：一、短平快的合作开发模式 “联

2、合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。 合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。 但

3、是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产

4、生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不足一种良性的方向。二、小而全的多项目开发模式 一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向上，并希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。 这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究，否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失，则可造成对企业整体印象的损

5、害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。 从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。三、精耕细作的成片开发模式 相对于前两种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。 成片开发的原则是总体规划，适度调整，即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有

6、足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州，广州房产看华南”，一批大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标兵，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。 成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网

7、络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。开发模式的建立、转变不是一朝一夕之功，随着城市经济的发展和城市规模的扩大，随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高，房地产商也将在与时俱进中不断地去探索、去创新。其实，不少从“枪林弹雨”中走过来的大型房地产开发企业，如深圳万科、大连万达等就清楚地知道，企业如果想摆脱盲目的市场竞争，最终“鹤立鸡群”，除了贯彻的坚持，“创新”是关键，尤其是房地产开发模

8、式的转变。总结国内外一些大型房地产企业成功的经验，它们的开发模式与普通的企业有所不同，那就是：