中国南京广厦邓府巷项目营销策划思路及推广策略-115PP...

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1、第一部分项目营销策划思路政策检索——土地政策南京市开征土地闲置费政府加强审批报批手续、土地规划及规划管理政策检索——金融政策▲个人住房贷款最低首付款提高到30%▲金融机构超额准备金存款利率下调▲个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调▲两年内南京开征房地产税▲央行可能会再次提高利率水平▲南京市出台稳定房价相关政策市场检索·分区域市场供应比例普通平层挑高户型显露出供大于求的迹象重新研发高端差异产品制造轰动竞争态势——小户型市场实现销售项目价值竞争态势——写字楼市场目前在售项目中以置地广场、长发中心CFC、新世纪广场、龙台国际大厦等为主，项目配套等在各家也几无

2、差距；销售情况大都不容乐观，周期长顶级区位、顶级形象和配置的写字楼项目，或者产品本身极其独特、稀有，方可以取得市场竞争态势——写字楼市场区位——CBD或靠近CBD标志性——形象，大型跨国公司、国内大型集团公司特别注重交通与车位——出行便利、车位充足价格——适中的价格、灵活的付款方式人气——旺盛的人气、成熟的办公氛围风水——风生水起，招财进宝档次——一定的楼盘品质配套——中央空调系统、公共卫生系统或是独立的卫生系统、层高、电梯、会议室；以及泛会所功能，物管——服务内容、专业水平优势地段的优势豪宅前景无限看好因为：刚性需求逐渐释放地段稀缺性老城区不再建住宅目

3、标人群陆续入市购房竞争态势——豪宅市场所以：区域租金（元/平米/月）经营种类评述新街口200—300经营服装、箱包、餐饮等26家店铺，费用：水电自交，单独设表，无物管费。200（地下室）400（一层）300（二层）经营休闲服饰、鞋、化妆品等。费用：单独设电表，物管费17.2元/平米/月，无水费。300经营休闲服饰、鞋、化妆品等包间约10平米/间，。费用：水电、物业费1000元/月/间，转让费4万元/间。150—300不等经营服饰、鞋、化妆品等。费用：房租内包括所有的费用。150—250服装、餐饮等。费用：水电自交，单独设表，无物管费。95．8服装、餐饮等

4、。一茶社，咸亨酒店西边，200m2，23万/年，转让费13万。费用：水电自交，单独设表，无物管费。优势地段特色经营前景看好竞争态势——商业市场优点：软件：管理层水平+愿景人性化的设计硬件：国际水平的品质景观位置弱点：南京的经济吸引力目前较弱价格周边环境发展商的知名度威胁：金鹰集团-新街口殖民化鼓楼新地标的规划长江路商务圈德基广场机会：时间性南京需要新形象南京需要真正意义的文化地标商闲合一的地标综合体我们具备什么——项目SWOT土地供应减少，市中心几乎无地可开，有利于本案的操作。但面对市场，我们唯有：精准客群定位，定价适中，销售低开高走、快进快出住宅部分：

5、多样户型·多种生活商业空间的拓展带来住宅定位的区分，建议靠近商业街的住宅以精装修的酒店式公寓为主，道路东侧的住宅以路为界，建议以舒适型的大户型为主。酒店式公寓+LOFT中小面积为主，引进酒店式管理高单价、低总价舒适型高级公寓：打造市心豪宅，以舒适型大户型为主商业部分：内外结合·拓展空间充分利用520广场，通过外商业街的人流交通组织将客流引入室内商业街，拓展社区内部商业空间，如：高层住宅的底层。文化商业街：小面积单铺，零售为主以具有特色的主题文化沙龙、风情街为主商业名店广场：根据经营需要，中大型铺面分割，租售结合引进知名品牌专营店，以龙头店的引进带动整体商

6、业档次和氛围的提升项目资源检索·地块信息地理位置：白下长江路、洪武路、中山东路的交汇处；占地面积：46644.6㎡；总建筑面积：271855㎡；项目资源检索·交通道路交通状况：26路、30路、5路、9路等；距离地铁一号线新街口站约300米；项目资源检索·文化教育长江路小学南京第九中学南京全民健身中心江苏省美术馆金陵图书馆南京文化艺术中心南京图书馆总统府人民大会堂项目资源检索·金融商业金融：建设银行、农业银行、工商银行、广东发展银行、上海浦东发展银行、深圳发展银行、华泰证券及申银万国证券等二十几家金融机构，金融服务非常便捷；购物休闲：新街口百货商店、东方商

7、城、金鹰国际购物中心、大洋百货、中央商场、商贸百货、莱迪购物中心、沃尔玛购物中心、苏宁电器、五星电器、国美电器、永乐生活电器、1912等。中华第一商圈·地标性复合地产复合型城市地标项目成功样本地标，改变一座城市旧区重建改造城市之典范东京六本木山个案分析-东京六本木山ART艺术INTELLIGENT智慧＋地标，改变一座城市个案分析-东京六本木山地标，改变一座城市个案分析-东京六本木山艺术住宅智慧商务娱乐地标，改变一座城市我们的项目将：承载历史与未来彰显文化与科技演绎经典与流行诠释生活与享受南京“文化地标”荟萃“国际精髓”提升城市地位之典范我们的项目是：项目

8、坐落“中华第一商圈”项目占地4.7万㎡，大体量高档建筑群项目彰显现代古都·生活天