零售学4—市场选择与店址分析

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1、第四章市场选择与店址分析第一节市场区域和区位选择一、城市选择城市的经济发展水平城市人口及集聚程度城市的市场机会城市的投资成本经济发展与零售业态发展的关系1、购买力指数BPI（BuyingPowerIndex)BPI地区有效收入占全国比例×0.5地区零售额占全国比例×0.3地区人口占全国比例×0.2=综合反应了供给和需求因素2、零售饱和指数IRS（IndexofRetailSaturation）IRS每个家庭对某产品的平均支出地区家庭数量地区某产品零售总面积=和标准指数比较×零售业态饱和度指数超市饱

2、和度指数城市超市总营业面积城市总人口数=3、品类发展指数CDI（CategoryDevelopingIndex）CDI某类产品在某地区的零售额占总体市场销售比例该地区人口占全国总人口比例=二、城市区域选择根据店铺聚集程度的不同，分成不同的城市商业区域商业区购物中心1、中心商业区CBD（centralbusinessdistrict）城市办公大楼和零售商店最为集中的地区，车流和人流高度集中，城市最大的购物区CBD是设置零售网点最富潜力的区域中心商业区的辐射范围超广域级商业中心辐射国内外广域级商业中心

3、辐射整个城市怎样评估商业区的辐射力？东京银座香港铜锣湾上海南京路2、次级商业区SBD城市两条主要街道交叉口处的店铺聚集区，汇集至少一家大型商店与若干小店组成3、邻里商业区NBD满足社区购物和服务需求的店铺集聚区，一般位于住宅区的主要街道上温州的邻里商业中心温州下吕浦社区商业中心课堂讨论中心商业区与次级商业区、邻里商业区的地位变化趋势如何？中心商业区地位先升后降次级商业、社区商业崛起商业区等级体系淡化4、商业街（String）商业步行街综合商业街特色商业街北京王府井步行大街苏州观前步行街杭州清河坊步

4、行街温州人民路、大南路温州女人街：纱帽河温州酒吧咖啡街：望江路课堂讨论为什么会产生商业步行街？为什么要选址商业步行街？商业步行街零售的意义销售与利润形象展示南京路租金10美元/平方米/天南京路日客流量200万人次/天5、购物中心城郊购物中心市区购物中心社区购物中心核心主力店商业街或购物中心一般有2-3个核心主力商店大型百货商店大型超市大型购物广场宁波天一广场大店的“五公里死亡效应”世纪联华日本大店法六、专业市场第三节商店微观位置选择一、商店选址的原则方便消费者购买方便货品运送有利于竞争有利于网点扩

5、充二、商店位置类型设计孤立店城市商业中心规划的购物中心原则只有集客能力非常强的大店才能独立开店中小商店一般依托商业中心和购物中心开店三、位置选择1、集客规律（1）客流性质本身客流派生客流分享客流麦当劳和肯德基（2）潜在固定顾客商圈内的人口是商店最大的潜在顾客调查统计商圈半径范围内人口总量和结构（3）流动顾客商业繁华街道各种交通枢纽某些单位：学校等葡京小站2、周边商店聚集情况（1）异种零售业的聚集（2）竞争零售业聚集（3）互补关系零售业聚集（4）多功能服务业聚集3、交通地理条件（1）对于辐射能力比较

6、广的商业业态，对交通条件要求较高（2）街道客流习惯（3）阳光照射（4）临街与台阶第四节两种选址方法一、需求和供给密度分析法1、市场需求密度一个地区对零售商业提供的商品或商业性服务的潜在需要2、供应密度零售企业在不同区域的集聚程度3、需求密度专题地图（1）影响潜在需求的因素（2）确定因素的临界标准（3）制作专题地图某零售店的潜在需求因素及其临界值影响因素临界值平均家庭收入40000元住户密度2000户/平方公里人口增长率2%/年需求密度地图黄色区域表示三个条件都符合蓝色区域表示二个条件都符合橙色区域

7、表示一个条件都符合供应密度地图选址综合地图二、多因素组合分析法