论农村房屋买卖合同的效力【文献综述】

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1、毕业论文文献综述法学论农村房屋买卖合同的效力前言：撰写本文主要是根据目前中国农村房屋买卖的频繁交易，导致的纠纷日益增多，而来探讨解决的途径及司法怎么实践的问题。在当前农村房屋存在普遍交易、买卖纠纷案件呈井喷态势的情况下，研究农村房屋买卖合同的效力已然成为当下最热门的焦点之一，学术界便掀起了对宅基地使用权的流转与否的争议热潮。文章深刻剖析近年来农村房屋买卖的问题所在，并且通过对我国学术界以及各社会关系对这方面的研究成果和处理方式作全面的综述和简单的分析，并积极地指出在研究过程中所遇到的问题、盲点、可创新指出。一、农村宅基地使用权的概述（一）基本概念1、宅

2、基地。宅基地指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地的主要是为了满足本农村集体经济组织的生活和生产而无偿分配给农民的财产。我国《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处住宅基地”，并且相关法规规定农村宅基地不能转让，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见宅基地的流转是不合法的；但从现实中看，农民宅基地流转的情况已是司空见惯的事情。

3、2、宅基地使用权。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利引，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权作为农民所独享有的一项物权，是农民基于集体集体经济组织身份而无偿取得的一项权利。宅基地使用权人对宅基地享有如下的权利，并承担一定的义务：（1）占有和使用权。农民对于自己的宅基地享有占有并使用的权利。（2）收益处分权。农民对于基于宅基地产生处分并产生经济成果享有取得的权利。23、宅基地使用权的流转。宅基地使用权的转让的现

4、象在我国现实中已经普遍存在。指的是宅基地所有者将享有的宅基地使用权转让给另一主体，我国相关法律规定，农民的宅基地不能对外转让，只能在本集体经济组织内转让。所以农民的房屋因此不能对外买卖，宅基地也不能抵押。但由于房地相连，地随房走，农民在转让自己的房屋时势必同时转让宅基地使用权。宅基地使用权能否转让？受让主体是否应限于集体组织成员之间？这些都是目前理论界与实务界争论的焦点所在。我国目前宅基地私下交易的行为已经十分普遍。尤其是城乡结合部和经济又了一定发展的农村。农民的法律意识淡薄或者有些受到房价猛涨的影响，开始对自己享有的宅基地进行了超越权限的处分。主要的

5、表现方式有：抵押、转让、出租。上述几种流转方式基本上是民间的操作，政府并没有介入。二、农村宅基地的使用权是否可以流转，带来的后果又是怎样？基于以上现状，学术界展开了关于此领域的研究热潮。笔者为此查阅了大量文献，通过概括与初步分析，发现该课题的研究群体大体可划分为三类，具体罗列如下供大家参考。（一）限制主义。持此观点的学者认为农村的宅基地的合法转让存在于本集体经济组织成员之间。认为宅基地使用权是农民安身立命之本不能让度之外，还认为宅基地使用权具有身份属性。农民是集体组织成员，宅基地使用权的取得基于团体之成员的身份。丧失身份资格，宅基地使用权也就失去了存在

6、基础。因而，宅基地使用权只能在具有同一身份资格的集体组织成员之间转让。基于一户一宅的宅基地分配原则，集体成员因转让而超出住房标准的，应当支付费用。（二）禁止主义。此类观点的学者认为应该禁止农村宅基地的交易。他们认为农民的宅基地是无偿分配取得的，是基本的社会保障。开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，允许农村宅基地交易，或者使一大批农民沦为流民，或者瓦解农村宅基地分配制度，哪一种后果都非中国社会所能承受。该观点还认为，农村宅基地能否交易问题是社会保障问题、土地管理问题，说到底是公法问题，不是私法可自作主张的问题。（三）公平主义。即宅

7、基地使用权可以转让，但是符合一定的理由。1、农民宅基地法律制度与目前社会主义市场经济制度不相适应，不适应农村产业结构的调整。2、农民享有完全的处分宅基地的权利才能增加农民的增资渠道。提高农村土地的利用率。禁止或限制农民宅基地使用权的转让将使一些宅基地闲置，既不利于农民利益的保护，也不利于土地的有效利用。三、小结。相对三种观点，我更赞同第三种观点，宅基地的自由转让更适应未来城市化的发展。城市化第一阶段需要的是大量农民劳动力离开农村，进入城市从事第二、三产业。此外，允许宅基地使用权的流转有利于确保农民生活的到发展，并且有利于社会保障机制的建立。参考文献2[

8、1]符启林,罗京.试论农村房屋所有权和农民权益保护[J].学术研究，2008（7）[2]李佳鹏