论农村房屋买卖合同的效力【毕业论文】

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1、本科毕业论文（20届）法学论农村房屋买卖合同的效力8城市化进程的加快带动农村房屋的飞涨，农村房地产的市场也异常活跃，农民将自己的宅基地上的房屋用来出租或者售与外来人员的交易也特别频繁，然而在房屋出售之后随着房价的攀升，许多出售者又想拿回自己宅基地上的房屋，所以发生的纠纷越来越多，各级法院对待农村房屋买卖合同的效力的看法也不尽相同，所处理的结果也千差万别，甚至出现一些同案不同判的现象。最主要的原因是我国缺乏农村房屋买卖合同的相关法律法规。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章只适用于城镇，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。

2、《物权法》立法过程中，各界对农村宅基地流通的争论分岐很大，正式颁布的《物权法》又没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明文规定②，对于农村居民而言,在现行的法律框架下,法律只是笼统地说“合法的财产受保护”,但怎样才让农民的房屋变成“合法”却没有法律规定涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。所以有必要对农村房屋买卖合同的效力加以探讨。一、农村宅基地概述（一）基本概念1.宅基地。宅基地指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但

3、已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型[1]。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地的主要是为了满足本农村集体经济组织的生活和生产而无偿分配给农民的财产[2]。农村宅基地不同于农村承包地，虽然二者有很多的相同之处，例如都是属于村集体的、是村集体无偿发放给本村农民的等等，但它们还是有本质的区别的：（1）所取得使用权的方式不同[3]。农业承包地的来源比较单一，一般是在国家实行家庭联产承包责任之后分配的；而农民宅基地的来源渠道相对较多，有些是法律直接批准的，有的是又置换得来的，还有的是祖上遗留的，总的来说比较多。（2）权

4、限不同。我国的《宪法》和《土地管理法》都规定：“土地使用权可以转让”，我国《土地承包法》的颁布也给予了土地流转一定的法律保障；而宅基地使用权按法律的规定是不能流转的。我国《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处住宅基地”，并且相关法规规定农村宅基地不能转让，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，但是从现实中看，农民宅基地流转的情况非常普遍。2.宅基地使用权。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和

5、使用的权利引，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权作为农民所独享有的一项物权，是农民基于集体集体经济组织身份而无偿取得的一项权利。有学者认为宅基地使用权应改为宅基地权，理由是宅基地使用权并非仅包括使用权，还包括占有、使用、收益等权利。为避免概念上的冲突，叫宅基地权更为准确。作为我国物权法体系中的一个特有概念，是村集体组织授予本村成员的无偿的一种物权。《物权法》将其列为用益物权的一种。8（二）宅基地使用权的性质及特点关于宅基地使用权与地上权的性质是否一致的，我国应不应该建立地上权制度的问题，理论界有很多不同的看法。有些学者极力

6、反对，他们认为我国现在还不具备有成立地上权的条件。例如，当前我国土地的使用权和所有权分离等。在我国目前的土地管理制度下，将农村宅基地使用权通过地上权来调整要在原来的制度框架内创设许多能够满足这一方式的制度，但是原来的地上权制度本身将会遭到破坏。所以不应该将地上权制度适用于农村宅基地使用权制度。赞成的学者则认为土地使用权这个概念并不严谨，没有经过法学上的严格论证，包括其体现的内涵、外延等都不科学，所以我国宅基地使用权制度可以借鉴其他法系的规定。宅基地使用权人对宅基地享有如下的权利，并承担一定的义务：1.占有和使用权。农民对于自己的宅基地享

7、有占有并使用的权利。2.收益处分权。农民对于基于宅基地产生处分并产生经济成果享有取得的权利。宅基地使用权的特点主要有：1.宅基地的所有权归属于村集体；2.主体单一，即规定为本村的村民；3.行使权力是受到约束，所有者只享有占有和使用的权力，例如包括在宅基地上建造自己所有的房屋、附属设施，不能转让与出售他人；4.无偿性。宅基地是村集体无偿发放给本村村民的财产，保障农民的基本生活条件[4]。（三）宅基地使用权的取得依法取得农村宅基地使用权，是农民才得以在宅基地上建造房屋，在农村生活的基本条件及基本权利。农村着取得宅基地的手段应该合法，即授权合

8、法、取得合法，同时一户村名只能拥有一处宅基地，并且只能在法律授权的范围内行使权利，在法律规定范围之外行使而再申请宅基地的，不予批准。我国当前对于宅基地使用权的取得的研究文献很多。有的学者高度呼吁应该保护使用