基于多元线性回归分析法的房地产价格评估

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1、表1模拟数据资料基于多元线性回归分析法的估价（一）多元线性回归与房地产估价的结合在房地产价格评估中，影响价格的因素是复杂多样的，要准确地评估出估价对象的价格，就要把各价格影响因素及其影响程度准确地罗列出来。即可以把房地产价格作为因变量，把价格影响因素作为自变量，进行一个因变量与多个自变量间的回归分析，即多元回归分析。而通过对房产进行分类，各种用途的房产的影响因素及其程度是大致可以通过基础资料算出的，即大致是成线性关系的，所以可以用其中最为简单、常用并且具有基础性质的多元线性回归分析（苏变萍、曹艳平，2006）。（二）

2、多元线性回归模型回归分析的思路是：可能不能很快地找出自变量与因变量间的稳定函数关系，不过可以想办法找到最能表明自变量与因变量间的数学表达式。多元回归分析是研究多个变量之间关系的回归分析方法，它是以若干变量的观测数据为出发点，通过对这种数据结构的分析研究，寻找变量间存在的依赖关系（滕素珍、冯敬海，2005）。按回归模型类型可以将其划分为线性回归分析和非线性回归分析，本文主要运用多元线性回归分析来进行房地产估价。房地产价格评估■◆仲小瑾（南昌工程学院中图分类号：F293.3南昌330099）文献标识码：A经济政策等的变化

3、而变化。所以特别是处于现在这样市场比较开放的背景下用这种方法经常是不能很好地反映出房地产的内在价值的。运用成本法估价得出的房地产价格主要是房地产开发建设的各项成本利润加总之和，它一般只适用于即无收益又很少出现买卖情况的房地产。故在运用这种方法的过程中，要求估价人员对各种成本的内容、性质以及各项费用的含义和各种物质的折旧都要十分清楚，而房地产的价格构成因素非常复杂多变，所以要做到这点是非常困难的，实际操作中，很多的估价人员都是依靠自己的直觉和经验判断来评估，所以用此方法，估价结果容易受到估价人员个人的主观因素的影响。收

4、益还原法是利用还原利率，把估价对象未来可能产生的收益全部折算到估价时点上而得出其价格。因此，收益还原法只能用于有收益或潜在收益的房地产的估价（施建刚，2010）。使用这种方法的关键在于要确定合适的收益年限和还原利率，收益年限一般较好确定，而还原利率的确定与风险及市场行情等都有关系，存在很大的调整空间，未来收益的预测带有很强的主观色彩，所以采用收益方法来进行房地产价格评估同样可能出现很大的误差。房地产估价是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格

5、因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。房地产作为与每个人息息相关的不动产，其价值就是一笔很大的财富，在许多交易和合作过程当中均需要对房地产的价值进行评估。而房地产价值评估的公平合理性又依赖于选择适当的估价方法，所以构建出一套行之有效的科学的估价方法体系对房地产价格评估的客观合理性来说显得尤为重要。设因变量Y与K个解释变量X，X，，12X之间具有线性相关关系，则有：kY=β+βX+βX++βX+i011i22iu（i=1，2，，n）KKi（1）现有房地产估价方法综述目前我国现行的《房地产估价规范》所推荐

6、的主要评估方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价法等，这些方法当中又以前三种即市场比较法、收益法、成本法应用最为广泛。《房地产估价规范》还规定，能够有条件运用市场比较法进行估价的就要选择市场比较法来评估估价对象价值，因为市场比较法是市场说服力强的一种方法。市场比较法主要是先在市场中选取合适数量和质量的类似房地产的交易实例，通过与估价对象对比，对交易实例进行直接或间接的修正分析，最后综合得出估价对象的价值，从市场比较法的流程中可以看出，它比较适合于一个静态的房地产市场环境。可是实际情况是房地产市场是一

7、个动荡的市场，会随着时间、地段、环境、因变量Y的值是随每组观察值（X，iX，，X）而变化的，则1i2ikiE（Y）=β+βX+βX+βX+i011i22i33i（2）+βXKKi为K元线性总体回归方程，通过抽取样本观察值就可以对其进行估计。综合以上分析，目前最常用的三种方法即市场比较法、收益法和成本法，均存在不足和缺陷，究其原因，主要都是用确定性的研究方法去研究不确定性较强的房地产市场，所以得到的评估值在很多情况下都难以正确反映房地产的内在真实价值。基于此，本文拟建立一种新的房地产多元线性回归估价方内容摘要：本文探讨

8、了如何利用多元线性回归分析建立起房地产价格的评估模型，并就具体模拟数据进行了房地产价格评估，为准确进行房地产价格评估提出了一种新的方法。关键词：房地产价格评估多元线性回归表2估价对象得分表产业观察EstateObservation数据输入系统并进行处理，分析其相关性，得出多元线性回归方程的标准模型。2.运用房地产价格评估解释程度非常高，回归效果