基于多元线性回归分析法的房地产价格评估

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1、法（管高，2008）。多元线性回归模型与房地产估价基于多元线性回归分析法的（一）多元线性回归与房地产估价的结合在房地产价格评估中，影响价格的因房地产价格评估素是复杂多样的，要准确地评估出估价对象的价格，就要把各价格影响因素及其影响程度准确地罗列出来。即可以把房地产■仲小瑾（南昌工程学院南昌330099）价格作为因变量，把价格影响因素作为自◆中图分类号：F293.3文献标识码：A变量，进行一个因变量与多个自变量间的回归分析，即多元回归分析。而通过对房经济政策等的变化而变化。所以特别是处产进行分类，各种用途的房产的影响因素内容摘要：本文探讨了如何利用多元于现在这

2、样市场比较开放的背景下用这种及其程度是大致可以通过基础资料算出的，线性回归分析建立起房地产价格的评方法经常是不能很好地反映出房地产的内即大致是成线性关系的，所以可以用其中估模型，并就具体模拟数据进行了房地产价格评估，为准确进行房地产价在价值的。最为简单、常用并且具有基础性质的多元格评估提出了一种新的方法。运用成本法估价得出的房地产价格主线性回归分析（苏变萍、曹艳平，2006）。关键词：房地产价格评估多元线性要是房地产开发建设的各项成本利润加总（二）多元线性回归模型回归之和，它一般只适用于即无收益又很少出回归分析的思路是：可能不能很快地房地产估价是以房地产为对

3、象，由专业现买卖情况的房地产。故在运用这种方法找出自变量与因变量间的稳定函数关系，估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，的过程中，要求估价人员对各种成本的内不过可以想办法找到最能表明自变量与因按照估价程序，运用估价方法，并在综合分容、性质以及各项费用的含义和各种物质变量间的数学表达式。多元回归分析是研析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的折旧都要十分清楚，而房地产的价格构究多个变量之间关系的回归分析方法，它客观合理价格的估计，推测或判断。房地产成因素非常复杂多变，所以要做到这点是是以若干变量的观测数据为出发点，通过作为与每个人息息相关的不动产，其价值就非常

4、困难的，实际操作中，很多的估价人对这种数据结构的分析研究，寻找变量间是一笔很大的财富，在许多交易和合作过程员都是依靠自己的直觉和经验判断来评估，存在的依赖关系（滕素珍、冯敬海，2005）。当中均需要对房地产的价值进行评估。而房所以用此方法，估价结果容易受到估价人按回归模型类型可以将其划分为线性回归地产价值评估的公平合理性又依赖于选择适员个人的主观因素的影响。分析和非线性回归分析，本文主要运用多当的估价方法，所以构建出一套行之有效的收益还原法是利用还原利率，把估价元线性回归分析来进行房地产估价。科学的估价方法体系对房地产价格评估的客对象未来可能产生的收益全部折

5、算到估价设因变量Y与K个解释变量X，X，…，12观合理性来说显得尤为重要。时点上而得出其价格。因此，收益还原法X之间具有线性相关关系，则有：k只能用于有收益或潜在收益的房地产的估Y=β+βX+βX+…+βX+i011i22iKKi现有房地产估价方法综述价（施建刚，2010）。使用这种方法的关键u（i=1，2，…，n）（1）目前我国现行的《房地产估价规范》在于要确定合适的收益年限和还原利率，因变量Y的值是随每组观察值（X，i1i所推荐的主要评估方法有：市场比较法、收益年限一般较好确定，而还原利率的确X，…，X）而变化的，则2iki收益法、成本法、假设开发法和基

6、准地价定与风险及市场行情等都有关系，存在很E（Y）=β+βX+βX+βX+…i011i22i33i法等，这些方法当中又以前三种即市场比大的调整空间，未来收益的预测带有很强+βX（2）KKi较法、收益法、成本法应用最为广泛。《房的主观色彩，所以采用收益方法来进行房为K元线性总体回归方程，通过抽取地产估价规范》还规定，能够有条件运用地产价格评估同样可能出现很大的误差。样本观察值就可以对其进行估计。市场比较法进行估价的就要选择市场比较综合以上分析，目前最表1模拟数据资料法来评估估价对象价值，因为市场比较法常用的三种方法即市场比较是市场说服力强的一种方法。法、收益法

7、和成本法，均存在市场比较法主要是先在市场中选取合不足和缺陷，究其原因，主要适数量和质量的类似房地产的交易实例，都是用确定性的研究方法去通过与估价对象对比，对交易实例进行直研究不确定性较强的房地产接或间接的修正分析，最后综合得出估价市场，所以得到的评估值在对象的价值，从市场比较法的流程中可以很多情况下都难以正确反映看出，它比较适合于一个静态的房地产市房地产的内在真实价值。基场环境。可是实际情况是房地产市场是一于此，本文拟建立一种新的个动荡的市场，会随着时间、地段、环境、房地产多元线性回归估价方《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊133产业观察Estate

8、Observation表2估价对象得分表数据输入系统