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1、近期中国房地产企业发展环境比较分析丁祖昱先生克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁上海易居房地产研究院副院长谨呈：鲁能地产内容页码引子3A.外部环境篇7B.企业动态篇13C.应对建议篇41引子1、土地2、住宅土地部分城市土地需求量锐减土地流标情况明显城市2007年1-10月（占地面积：平方米）2008年1-10月（占地面积：平方米）同比增幅广州2,374,469599,814-74.74%武汉3,450,876669,845-80.59%南京7,138,4333,658,510-48.75%长春7,132,4776,497,544-8.9
2、0%城市成交幅数流标幅数流标率城市成交幅数流标幅数流标率上海14630%北京8220%宁波7330%天津7330%连云港8327%长春3125%苏州23826%长沙5444%杨州7113%南昌4343%厦门1267%福州2360%全国市场9、10月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右区域城市8月9月10月环比同比长三角上海66.0048.5949.902.7%-70.2%南京25.0920.3830*47.2%-64.4%杭州13.7417.4412.79-26.7%-63.8%环渤海北京40.8054.8052.56-4.1%
3、-59.3%天津31.8531.8543.25*35.8%-53.2%沈阳73.82147.7061.43-58.4%-35.0%中西部武汉36.0035.0045*29.0%-55.0%成都37.6733.2143.0029.0%-55.0%西安47.3948.0646.13-4.0%-45.5%珠三角深圳31.0030.6633.338.0%/注：带*数据为当月预估值住宅区域城市档次项目名称最高价格目前售价降幅华东上海高档中远两湾城2200015000-32%中档锦绣华城2100015500-26%南京高档世茂滨江18000130
4、00-28%中档金域缇香1500010000-33%华北北京高档银泰中心961776000038%中档金地格林小镇69600680029%天津高档海逸长洲140008500-39%中档金地格林世界90005350-41%华南深圳高档兰溪谷3500023000-34%中档城市山林2800016000-42%华中武汉高档恒大华府108009500-14%中档金地国际花园9000（报）7200-20%大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上住宅A.外部环境篇1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境全球性的经
5、济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年部分企业裁员情况企业名称裁员人数比例美国运通700010%花旗集团1400010%高盛集团3250010%汇丰银行11004%eBay150010%雅虎150010%百事可乐33001.8%星巴克100015%国际经济环境国际货币基金组织（IMF）援助濒临破产的经济体国家援助金额冰岛21亿美元乌克兰165亿美元匈牙利251亿美元（IMF、欧盟、世界银行共同援助）巴基斯坦商议中其他韩国、泰国……一些国家面临破产危机道琼斯指数恒生指数日经指数主要股市剧烈动荡，今年前１０个月，全球股市共
6、蒸发市值16.22万亿美元。GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升12.2%9.9%能源需求一路走低国内经济环境行业发展环境■企业自身发展过快，风险意识不够强：对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面；缺乏弱势企业应急策略；■市场环境房价一路上扬，出现阶段性成长瓶劲；消费者购买力出现临界点现象；（上海总价150万/套，深圳120万/套）■政策环境金融紧缩，造成企业资金流出现困
7、难；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低端客户；“忧患意识”缺位B.企业动态篇1、上市企业基本面分析2、典型企业动态跟踪3、标杆样本深度分析基本面分析基本面数据恶化,房地产企业经营压力大2007年3季度2008年3季度同比货币资金量(亿)854.28927.39↑8.56%A股74家企业货币资金量变化2007年3季度2008年3季度变化百分点销售费用率2.79%4.05%↑1.26管理费用率6.46%6.22%↓0.24财务费用率2.04%2.17%↑0.13A股74家企业费用变化增持现金:过冬意识明显销售压力:销售费
8、用显著上升成本控制:管理费用下降财务紧张:财务费用上升经营压力大拿地速度放缓（1）企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数万科地产29(22)保利地产13合生创展6华润置地9（7）中海外10（4
