7物业工程部作业指导书样本

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1、上海嘉实物业工程作业指导书嘉实物业工程作业指导书第1页共24页上海嘉实物业工程作业指导书目录一、一、工程部架构组成二、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序一、工程部架构1、架构图工程主管万能维修工土建维修维修操作工2、岗位设置/人员配备第2页共24页上海嘉实物业工程作业指导书序岗位名称岗位配班组计班次运作工作描述备注号备数1工程主管1*1班日班2万能维修工1*1班翻班值班长3土建维修1*1班翻班4维修操作工2*1班翻班5合计5人合计3、作息时间及班次运转安排日班：09

2、：00—17：30值班：17：30—次日09：00翻班：做五休二，依此类推。4、工程人员任职条件序岗位配置基本要求工作说明调整备注号时间1工程主1工程/电脑/主观/计划工程介入/应急维修8月现有人员转管性/分析逻辑/吃苦等/房屋设施设备维保底岗/装修审核/装修管控等2维修员4土建、配套、水电等应急维修/房屋维修8月项目交付需养护/设施设备运行底求新增管理等3合计5人商业街/办公楼/小区二、工程物资配备序号品名数量说明备注1铝合金梯子(1m、2m、3m)1*32液压钳3万用表14数字万用表15钳型电流表16潜水泵17冲击钻

3、1第3页共24页上海嘉实物业工程作业指导书8手枪钻19电锤110摇表111管道疏通器112砂轮机113温感、烟感测试仪114切割机115维修工作台116对讲机217大、中管钳118随身工具419总计三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。2、负责整个小区的日常维修、保养工作。3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度

4、的减少公司的开支。5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。7、配合其他部门做好日常的管理工作。8、完成上级下达的其它工作指令。四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。第4页共24页上海嘉实物业工程作业指导书3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸

5、留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早

6、期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。1、楼顶水箱1.1变频增压泵1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。1.2水箱及附件检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。2、屋顶泛光照明和航空障碍灯2.1屋顶泛光照明2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。2.1.2检查泛光照明控制箱。2.2

7、航空障碍灯2.2.1检查航空障碍灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。2.2.2检查航空障碍灯控制箱。3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明3.1检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。3.2检查楼梯景观照明BA控制箱。4、水笼井内给水减压阀检查给水减压阀压力是否正常。5、底层大厅5.1底层大厅照明第5页共24页上海嘉实物业工程作业指导书检查底层大厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。5.2底层大厅门禁、门机系统5.2.1门禁系统：测试供电电压；紧固接线桩头螺丝；清除浮尘。5.2.2门

8、机系统测试供电电压（门机电锁）；清洁电锁；检查门机是否有漏电现象；检查导向论、止动轮、吊轮；紧固机械部分，清洁导轨，导向槽内加注润滑脂。5.3底层大厅安防系统5.3.1摄像机供电电压测试，亮度、聚焦角度调整；Qg头检查，镜头位置调整；清洁罩壳，传动部位加仪表油；检查摄像机支架牢固程度；定期与监控中心联动操作试验。5.