目标市场分析、竞争分析

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1、第二章口标市场分析本案的目标市场识别锁定买家冃标市场的渐次圈定本案的整体开发分为三个阶段，锁定买家的基本原则是在五年的城市化人变革中发现、挖掘、创造市场。表：H标市场的渐次圈定买家定义推广层面开发类型第一阶段千万级富豪（富贵型）义-东两地，义乌为主，东阳为辅发现市场的高层次需求，为其度身定造，与旅游休闲嫁接的复合地产开发模式第二阶段升级资本家商贸业巨头社会精英（尊贵型）从义-东板块扩展至整个浙中地区，最终延展至全省创造市场的郊区大盘开发模式，以高尔夫球会拉动l]j场对丿隶体社区的咼级生活方式的追捧第三阶段新生代口标市场（高贵型）浙中地区，对文化、教育、技术的口大需求，城市扩张后对高尚社区的渴求

2、以教育园区为核心，以教育产业为主导，嫁接高尚居住社区的复合地产开发表：阶段性顾客群市场类型分析买家定义核心FI标市场扩展目标市场第一阶段千万级富豪来源于义-东两地现有的商贸巨头和工业资本家，资产规模白云度假村游客、会议中心酒店住千万以上客第二阶段升级资本家商贸业巨头社会精英来源于7000名“以商转工”的新型制造业企业主来源于在30000个商品商贸流通渠道中具有深度影响力的企业主來源于金领、高薪白领、具冇特殊背景的灰色收入人士、专业技能高收入者、自由职业者外国人（机构）、职业股民、商业物业的投资及经营者第三阶段新生代目标市场新贵企业家富裕中产阶级老一代企业家子女教育产业投资者教育地产消费者对教育

3、园区进行包装后分割出让项目、出让熟地及其他项目运作的投资者表：阶段性由场容量核心目标主导策略市场容量第一阶段（2002年-2003年）千万级富豪为富豪度身定制的私家会所目前义-东板块千万级老板冇800-1200名，以5%市场份额计,就冇40-60名目标顾客第二阶段（2003年-2005年）升级资本家商贸业巨头社会精英高尔夫主题社区以现有的大约50000名老板及中产阶层的20%为潜在市场，廿标顾客占10000名的20%-30%份额，即2000-3000名第三阶段（2004年-新生代目标市场教育主题园区市场扩展到整个浙中地区的城市屮高收入层面，极为广阔的口标市2006年）场第三章竞争分析］、竞争者

4、本案的显性竞争者•江南生态园：被定位为义乌市大型重点建设工程的江南生态园，在地理位置方面，优越于本案。在功能设计上与本项目有同有异，但整体上将从地理空间方面“拦截”木项目人气，在产品层面，大约1000套别墅不可避免的与本项目的别墅市场争夺买家。•锦都豪苑：作为义乌房地产市场新近崛起的一个名符其实的“明星楼盘”，在2001年至2003年，即本项目进入第一、二阶段的时期，将与木项目的目标市场正面争夺市场。•银都酒店商务区与义乌市民广场城市中心区：作为已经和止在形成的城市升级的标志性高级商务、政务屮心，在吸引义乌市场高级商务及高级居住方面，会对本项口构成本直接竞争。本案的潜在威胁•锦都豪苑在规模化开

5、发、环境营造、物业管理等专业化层面突破现有的房地产开发模式，并大获成功，由此引爆的巨大市场需求，会带来一批克隆型开发商跟进，造成中高档楼盘的供应量大大增加，这必将对本案形成冲击。•“浙中”概念及义-东一体化，并未有官方正式认可，尚为政治上比较敏感的地带，面临未知的变数。•2003年义东世纪大道的建成，木项目对面地块的开发是否对木项目构成直接竞争和威胁，也是未知的变数。•本项FI开发失控的经营风险，在战略层面主要表现在总量规划性过大，造成阶段市场的供求失衡，进而导致放缓节奏而拖累整盘陷入泥潭；在山场启动过冷或过热时急时用战术决策取代战略决策，要么头脑发热，要么气急败坏，从而使整个大盘偏离方向，最

6、终操作失控。2、竞争策略＞必须坚定不移地立足于浙中经济走廊和义-东经济板块的高度，进行整盘定位。＞坚持“小步快走”的原则，以避免因义乌从县级向区域小心大城市的超常规扩张过快过猛，高级住宅开发量过人而出现人量空置的市场风险。＞在开发过程中制造市场短缺，控制开发节奏，做好控销。＞必要时，广厦集团转化为项目运营和资本运作的策略开发商，退出操作层而，将自身提升为“第二政府”性质的战略投资者，在本项目生地变熟地后，将项目分割，分块出让或进行资本运作。＞低价位策略。利用广厦在土地与建筑方面的成本优势，与竞争者展开顾客争夺战。以木项目平均土地价格8万/亩计，假定每个阶段性的成功开发使土地价值翻一番，每亩8万

7、到16万，再到32万，即总盘最终土地价值达30亿以上。