荆河港湾前期营销策略（定）

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1、『河港湾』前期营销策略住友房地产顾问有限公司2006年5月一、竞争楼盘分析1、四季花。开发商：滕州市汇龙房地产综合开发有限公司O项目规模：有一幢22层和一幢28层及沿街店面（共计150套高层住房）。价格：1—5层价格（最高价3300,其它楼层待定）A户型（110北）:2100元/平米B户型（121中）:2480元/平米C户型（137南）：2630元/平米O推售情况：公开定房客户登记阶段；O宣传情况：报纸广告、电视广告，节目赞助商。户型：三室二厅二卫、三室二厅一卫OHu积：102—137平米优势1、位于杏坛路与善国路交汇处，交通十分便利。2、紧靠滕州市休

2、闲广场三角花园，为项目销售起到了推动作用。3、人民医院、屮医院、滕州电大、新华书店、龙泉幼儿园、华联超市等周边配套齐全。4、项目工程进度较快，现1#楼7月份可封顶，给买家增强了信心。5、现已“10万元公开定房且可根据价格出来后自主退房但支付定房款利息”的策略吸纳一些客户，从一定程度上流失了我们的客户量。6、整个小区于2007年2月份交房，给客户增了信心。劣势1、地处繁华地段，噪音大。2、周边人流复朵，治安环境较差，影响买家购买心理；3、楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；4、户型设计一般，一梯三户私密性较差。5、外立面缺乏特色；6、一梯三户采光欠佳。7、项

3、冃绿化较少8、属开发公司自己销售，在项目形像包装上没有可比性。2、龙水华庭O项目位置：龙山路与北园路交汇处。开发商：山东华水房地产开发有限公司O项目规模：10幢多层和3幢小高层。O价格：（均价：2610一楼为车库和门市，二楼只有一套:155平米）3F：23004F：24005F：25006F：25507F：26008F：26509F：270010F：275011F：280012F：2850O推售情况：公开销售阶段；O宣传情况：报纸广告、电视广告O户型：三室二厅二卫、四室二厅二卫。面积：128、140、156平米优势1、在同类居住小区屮属较大社区（多、高

4、层混合型），易于吸引买家购买。2、小区规划内有大型绿化建设，且内部配套设施齐全，楼盘棕合质素高，升值潜力大；3、邻近主干道，但又有一定的距离，且有小区路环绕小区四周，令住户在享受安静环境的同时又可享受便利之交通。4、周边尚贤中学、滕北中学、技工学校等文化氛围较浓。劣势1、紧靠水产粮油市场，从整体上降低楼盘的档次。2、与”滕阳丽都“仅一路Z隔竟争比较激烈。3、周边没有休闲娱乐场所。3、通盛上海花园O项目位置：北辛路华美中学东邻。开发商：滕盛房地产开发有限公司0项目规模：一期三幢小高层，二期资料待定。O价格：均价2450元/平米1F：19982F：2048

5、3F：20984F：21485F：21986F：22487F：22988F：23489F：239810F：244811F--12F：2548（复式）注：层差价：50--100元，东西户差价70元O推售情况：现已基本售完，剩一套复式。O宣传情况：报纸广告、电视广告，公交站台广告。。户型：三室二厅两一卫、四室二厅二•卫（一梯两户）。面积：143—165平米、253（复式）优势1、该项目目前为滕州规划屮的最大的项目，为买家增加了心信。2、些项目位于市政府规划城市发展方向，良好的居住环境和有极大的升值潜力为本项目创造了有利的销售条件。现一期所开发多层和高层基本

6、售完，3、紧靠华美中学（中美合资学样）、新市政府及奥林匹克体育中心。3、项目开发商及物业管理为上海公司，在客户心中已经产生了良好的品牌。劣势1、目前周围配套不够完善。2、户型设计面积太大。4、新兴商业步行街O项目位置：时代超市对过。开发商：滕州新兴房地产开发有限公司滕州城市建设综合开发公司©项目规模：六幢小高层（以商业街为主，多层为回迁户）O价格：均价2500元/平米（停车场为转让和出租具体价格待定）3F：23104F：23705F：24306F：24907F：25508F：26109F：267010F：237011F：279012F：阁楼104平米1

7、980注：层差价：60元/平米O推售情况：现已基本售完，剩两套。O宣传情况：现已基本没有宣传，前期项耳形像已树立。。户型：三室二厅两卫、四室二厅二卫（一梯三户）O面积：126--151平米。优势1、地处城市最繁华的市屮心地段，寸土如寸金,升值潜力极大。2、周围环意配套比较齐全，生活非常方便。3、紧临汽车站及火车站，交通十分便利。4、负一楼为地下停车场。劣势1、地段繁华口噪声大。2、楼下为商业街，人流量大安全系数低，3、物业管理为商住统一管理，服务质量上没有保障。4、区域内基本上没有什么绿化。二、项目分析荆河港湾O项目规模：总用地面积4555.1平方米，

8、总建筑面积14733.28平方米；一幢高层（共67套）一幢多层（四个单元共40套）组成共计10