_南京别墅分析报告

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1、南京别壁分析掖告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心、南京别墅市场整体情况（一）南京别墅市场的主要别墅类型2（二）南京别墅市场的区域分布3（三）南京别墅市场的价格区间3（四）南京别墅市场的供需状况4（五）南京别墅市场未来趋势研判6二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）12（一）江宁板块12（二）江北板块1925（三）城区板块21三、别墅个案调查（一）玛斯兰德25（二）山水华门28（三）巴厘原墅31（四）奥斯博恩32（五）总结36一、南京别墅市场整体情况（-）南京别壁市场的主要别墅类型南京冃前在售别墅类型35.00%30.00%25.00%20

2、.00%15.00%10.00%5.00%0.00%叠加联排双拼独立南京口前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97%,独立别墅数量最少只冇125套在售，占全部别墅的17.17%。匸二110月份供应量-♦-市场份额（二丿南京别璽市场的区城分布南京主要区域别墅分类汇总20015010050江宁城区江北□叠加■联排j.I4-Xf从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42%,城区和江北所占很少，分别为11.68%和9.85%o

3、各类型别墅价格状况（三丿南京别墅市场的价格区间1800016600(关记)1200060001000051507575□江宁□城区□江北叠加联排515048251000012000360075757030□市场均价双拼独辽6120102009100166004700761010333从图屮可以看岀，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达166007t/m2,而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/nV；江宁板块:该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升

4、降，独立别墅均价在10000元/打左右,其余类型在5000-6000元/nV不等。江北板块:该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/研，联排价格为3600元/nV左右，价格一直没有明显上升迹象。(^)南京别璽市场的供需状况南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。（五丿南京别墅市场未来趋势研判1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少南京别墅市场历年上市量走势图（单位：万平方米）通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额

5、不足同年商品房上市量的10%,就南京这一省会城由来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此,未來几年的别墅供应量仍然不会放人。2、土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4,所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势H益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项口，都具有极大的升值潜

6、力。3、别墅价格具有较大升值空间（1）区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。（2）国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在180-260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：（1）最为

7、畅销的是单套面积在180-260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/nf为主区间，整体均价调至4800元/nV左右。（2）独立别墅的差异性较大目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/rtf。（3）别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，冃前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半

8、价的方式计