南京别墅分析报告DOC33(1).docx

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1、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯南京别墅分析报告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心0⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯目录一、南京别墅市场整体情况2（一）南京别墅市场的主要别墅类型2（二）南京别墅市场的区域分布2（三）南京别墅市场的价格区间3（四）南京别墅市场的供需状况4（五）南京别墅市场未来趋势研判6二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）11（一）江宁板块11(二)江北板块16（三）城区板块18三、别墅个案

2、调查21（一）玛斯兰德21（二）山水华门23（三）巴厘原墅25(四)奥斯博恩26（五）总结281⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一、南京别墅市场整体情况（一）南京别墅市场的主要别墅类型南京目前在售别墅类型30032.97%35.00%25028.85%30.00%）20021.02%25.00%20.00%套15017.17%（10015.00%10.00%505.00%00.00%叠加联排双拼独立10月份供应量市场份额南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所

3、占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。（二）南京别墅市场的区域分布从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的278.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯（三）南京别墅市场的价格区间各类型别墅价格状况1800016600)10000120001020010333米120009100平757570306

4、1207610/515048254700元60003600(0叠加联排双拼独立江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北36004700市场均价75757030761010333从图中可以看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000

5、－6000元/㎡不等。江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。3⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯（四）南京别墅市场的供需状况2005年5月－10月南京别墅市场供销情况20001505153271.28%80.00%13841500127662.19%60.00%59.39%1092）42.63%822936套100040.00%544（20.00%50000.00%5-6月7-8月9月10月累计供应

6、量累计销售量销售率南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。4⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯（五）南京别墅市场未来趋势研判1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少南京别墅市场历年上市量走势图（单位：万平方米）851008045603540102002001年2002年2003年2004年通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这

7、一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。2、土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。5⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

8、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3、别墅价格具有较大