[精品]门点基盘管理

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1、门点基盘管理目的：每个城市的商圈规划好之后，开发人员的重点工作便是就欲开店的商圈进行开发，找出理想的门点开店。门点基盘管理是为了使开发人员能以科学有效的管理方法来开发门点。名词解释：作业内容：一、门点基盘的档案建立1.各营运中心（办事处）首先应把所辖区域的各城市商圈就现有的开发人员进行分配，做好专人专区负责。2.开发人员将所分配负责的城市商圈依序列出商圈中可开店门点，将可开店门点填入每个商圈的门点基盘管理统计表（如附表一）3.填表时原则上按门点的优劣顺序进行排列，须与商圈图的编号一致。并将门点名称、楼层、面积、门点地址、房东姓名、联络方式、门点类型、可签约/可投入使用日期、重要度、租赁

2、条件以及现租户和前租户的相关情况进行统计后填入表中，如未与房东接洽则只先填写名称、楼层、面积、门点地址等。4.每一个可开店门点均应拍照建档，并注明其相关资料（如图-)5.将该城市各商圈商圈图，门点基盘管理统计表及可开门点基本资料进行整理，建立好门点基盘档案二、城市商圈开发的优先顺序1・由于每个人所要负责的可开发商圈很多，为了更有效的达成开发目标，所以应做好时间及工作安排，开发时可依照下列顺序进行①年度计划所列之商圈优先开发②未列入年度计划但可创造良好效益的商圈可重点开发③未列入年度计划但有战略布点意义的商圈可提前开发④房东主动提供门点（包括K&A客户，加盟业主自带门点等）时，优先开发⑤

3、在商圈调查中新发现该城市由于政策、城市改造、以及商圈转移等新状况的出现的可开发门点2.开发人员依上列顺序进行开发作业时，除在欲开发商圈内进行外，也应顺便注意周边商圈寻找机会三、门点开发与基盘管理1・在欲开发商圈内开发门点时，因先前已经建立好门点基盘档案，所以开发的重点便是依门点的优劣顺序来开发，接洽房东并与房东洽谈租赁意向2.有关房东找寻和租赁谈判的技巧，请参考相关制度3.与房东进行初步洽谈时，应重点检核门点是否符合开店的技术要求（参看附件）4.符合技术要求的门点进行洽谈租赁意向及基本租赁条件（面积、租金、租期、交房时间和付款方式等）2.门点类型的划分门点按其使用状况可分以下几个类型：

4、①成屋，已空出，出租中②在建中③现已有餐饮租户使用中④现已有非餐饮租户使用中3.门点重要度的划分门点按可租赁的状况将重要度划分--7个等级H在1个月时间可签约并可投入使用的门点A在1-3个月内可签约并可投入使用的门点B在3-6个月内可签约并可投入使用的门点C在6-12个月内可签约并可投入使用的门点D在1年后可签约并可投入使用的门点F未找到房东的门点N找到房东但不肯出租的门点4.开发人员找到房东并与房东洽谈后，把相关结果填入门点基盘管理统计表中，并随着与房东的沟通谈判结果及时更新状况四、有效门点的基盘管理1.有效门点---是指已与房东洽谈后门点符合开店的技术要求，且房东愿意出租的和，2.

5、有效门点的基盘管理⑴开发人员将所负责的区域内的有效门点按重要性分别汇总到有效门点基盘管理统计表中。（如附表二）⑵针对有效门点开发人员应作好追踪管理，重要度不同，花费时间不同，重要度越高越需频繁追踪，H和A级的门点开发人员应每周与房屋所有人至少接触一次，积极主动的与房屋所有人进行接触和谈判以期达成签约的目的。⑶在追踪管理所有有效门点时，关键在于与房东保持联系并建立良好的关系，不断沟通谈判取得进展，从而使重要等级高的门点能完成签约，重要等级低的能不断提升其重要等级。⑷当同一商圈内的可开发门点不只一个时，应优先考虑最佳门点，并非依取得门点的容易程度而定，有时候最好的门点可能要等二、三年也是值

6、得的，所以在选址时必须慎重布局及考量竞争态势，切忌燥进,而下错棋。⑸每个营运中心/办事处每年均有其年度目标，为了达成目标或超越目标,每个营运中心/办事处每月应掌握等级H+A级门点10个以上（其中H级应不低于5个）而有效门点也应维持在20个以上，如此才能确保每个月任务的完成⑹当有效门点完成签约后，便可在该商圈的门点基盘管理统计表中标明“签约”，并在有效门点基盘管理统计表中予以剔除⑺开发人员应随身携带其所管辖的商圈门点基盘档案，并随时做管理和更新，应每周将档案传给所有上级领导（包括开发主管，营运中心/办事处主管，子公司主管，区域公司主管）。相关主管应随时掌握部属的工作状况，并给予指导与支援

7、。各子公司的开发部主管则应全盘掌握所属人员的门点基盘管理档案，并每月向总公司开发部汇报。附件1.商圈门点基盘管理统计表（表一）2.XX商圈可开门点基本资料（图一）3.德克士、有乐和食、牛乐亭、圣摩珂店址租赁要件（附件一）4.有效门点基盘管理统计表（表二）