物业管理实物

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1、(1)项目早期介入委托合同应遵循事先签订的原则，先签订合同，再开展工作；同时，要尊重合同关系，严格按合同约定的工作内容及工作界面开展。(2)物业服务金业在早期介入期间不要越俎代庖，不要轻易承诺，不要超越专业及合同范畴，不要取代了设计院、施工单位、设备安装单位、监理公司。(3)建立良好的沟通机制，明确物业缺陷的处理流程，并在合同屮明确约定。明确沟通的方式(如参加工程例会、发函签收制度)。⑷在规划设计中发现的问题如果没有解决，则要在施工阶段跟进；在施工阶段发现的问题没有解决，则要在未來的物业管理方案中加以预防。并非所有的建议建设单位都会采纳,如没有采纳而确实

2、发主了，要在方案中提出预防措施。(5)在项目早期介入屮，要坚持专业的原则，同时维护建设单位、物业使用人、物业服务企业三者Z间的利益。物业服务企业对现场发现的问题应积极为和关单位磋商，协调各方关系及吋提出并落实整改方案，冇利物业的良性开发。首先，站在建设单位的角度，要控制好现场的丿施工质量,要保证物业交付后不能留有隐患；其次，发现的问题应向建设单位反馈，责令整改，不要直接与施工单位进行交涉；最后，从业主使用的角度要发挥早期介入专业性，工作要求细致、准确，做到查证冇记录，整改冇落实。物业服务项目早期介入的含义：一、项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在

3、项目的立项/规划设计/施丁建设/营销策划/竣T验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局/功能规划/楼宇设计/材料选用/设备先型/配套设施/管线布置/施工质量/竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业上和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。二.物业项目早期介入的阶段：制造业开发项目的可行性研究阶段(立项阶段)——规划设计阶段一—施工阶段——营销策划阶段一一竣工验收阶段三•物业服务项目的早期介入的作用1.从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度(1•优化设计,满足业主使用需求

4、，2•有肋于提高工程质量，提高物业的认可度)1.从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展(1•有利于了解物业情况2•为前期物业管理作充分准备3•有利于规避物业经营管理风险）2.从项目开发角度，有利于提高建设单位的开放效益四.物业服务项目早期介入的方式：1•市场调研2•图纸会审3•对标管理4•过程监控第二节物业项目早期介入的工作内容一•物业项目规划设计阶段的早期介入工作内容及要点1.获取项目规划资料2•就项目的结构布局/功能方面提出建议3•就项目环境及配套规范的合理性/适用性提出建议4•就项目设备设施的设置/选型及运营/维护等方面提供改进建议5•就物业

5、管理用房/社区活动场所/公建配套等公共配套建筑/设施/场地的设置和要求等提出意见。6•收集对建设单位规划的建议，整理成项目建议书并跟进落实。7•所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律/法规及技术规范的要求。&从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设/使用/维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主/建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。9.要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性/连贯性和持续性。二•物业项目施工建设阶段的早期介入工作内容1.熟悉规划设计内容,对现场施工情况进行跟踪。2•

6、参加项口沟通会,准确了解现场施工进度节点和各专业分项施丁计划。3•跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件。4•熟悉并记录基础及隐蔽工程/管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。5.与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。6•仔细做好现场记录，将重要的场面拍照，存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。7•物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能彩响正常的施工/监理工作。五.物业项目竣工验收阶段的早期

7、介入工作内容及要点1•收集和关的验收标准和法律法规。2.参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。3•协助跟进遗留问题的整改和竣T验收资料的收集整理。4•参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量/配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。5•应跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见/建议/和验收结论。第三节