浅谈控规地块修改论证的方法

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1、对控规局部地块修改引发的思考-以临高半岛花园项目为例黄小珍摘要控制性详细规划是我国具有法定效力的规划，是城市土地开发建设的根本依据,也是我国城市规划管理中的重要部分。然而，长期以来，控规在执行过程中频繁被修改，实施力度不强。本文将以临高半岛花园项目的控规修改为例，通过对其在控规修改论证过程中的思考，进一步挖掘导致控规修改的缘由，并提岀相关的编制及实施建议。关键词：控规修改；修改因素；编制实施建议1•控规修改1.1修改背景临高半岛花园项目位于临高县江南区临城镇，其东临规划外环路，南接规划东坡路，西靠二环路

2、、北依教育路。对外交通区位条件较好。项目总用地面积112638.78平方米。2010年12月1日，临高半岛花园项目业主通过临高县国土环境资源局竞拍取得该项目国有土地使用权，该地块在《国有建设用地使用权出让合同》中的规划条件为：“土地用途为住宅和商服用地，容积率W2.8、建筑限高W90米、建筑密度W30%、绿地率$35%”。2013年临高县人民政府批准实施《临高县城江南区控制性详细规划》(以下简称“2013版控规”)。该项目在“2013版控规”中涉及到三个地块，分别为C-6-0KC-6-02、C-6-06

3、,各地块用地性质及规划指标见表一。表一“2013版控规”各地块用地性质及规划指标一览表地块编码用地性质及代码用地面积(m2)容积率(W)建筑密度(W)建筑高度(W)绿地率(N)C-6-01零售商业用地212052.640%80m35%C-6-02二类居住用地376232.620%70m40%C-6-06二类居住用地541532.620%60m40%由上可知，已批的《临高县城江南区控制性详细规划》与《国有建设用地使用权出让合同》中该地块的用地性质、用地红线、容积率、建筑密度、建筑限高等规划条件均不符。由于

4、土地权屈出让在先，且规划设计条件中容积率为2.8,因此，临高半岛花园项目业主于2015年向临高县住房和城乡建设局提岀申请修改《临高县城江南区控制性详细规划》中C-6-OkC-6-02.C-6-06地块的用地性质及规划指标。1・2修改内容(1)由于临高半岛花园项目已开发建设，从国有土地使用权证上的用途和实际建设情况来看，C-6-01地块零售商业用地宜与C-6-02地块二类居住用地进行整合成一种用地性质，即二类居住用地，并配套一定比例的商业建筑。故本次修改将C-6-01和C-6-02地块整合为一个地块，地块

5、编码为C-6-02,地块用地性质为二类居住用地，规划指标体系为容积率W2.8、建筑密度W25%、绿地率$35%、建筑高度W90米”；(2)C-6-06地块用地性质为二类居住用地不变，规划指标体系为：“容积率W2.8、建筑密度W20%、绿地率$35%、建筑高度W90米”。修改后各地块用地性质及规划指标见表二。表二修改后各地块用地性质及规划指标一览表地块用地性质用地面积容积率建筑密度建筑高度绿地率编码及代码(m2)(W)(W)(W)(上)C-6-02二类居住用地59012.02.825%90m35%C-6-

6、06二类居住用地53626.82.820%90m35%1.3修改依据(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2008年)第四十八条修改控制性详细规划的,组织编制机关应当对修改的必要性进行论证,征求规划地段内利害关系人的意见,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划,应当依照木法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的,应当先修改总体规划。(1)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2010年)第十九条

7、控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度,有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。（3）建设部《建设用地容积率管理办法》（2012年）第七条国有土地使用权一经岀让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的,方可进行调整:（-）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;（-）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。1.

8、4修改后的可行性分析（1）周边项目影响分析项n规划指标的修改在对周边现状和规划分析的基础上，通过对概念方案中建筑退线距离分析及日照分析来验证地块开发的高度是否合理。该项r周边慕本为现状建筑，建筑高度为3-6层。由于项FI紧邻城市道路，通过建筑退线分析及日照分析，该项目建筑高度为90米以内不仅满足自身和周边地块的要求，而且满足退城市道路红线间距和退用地红线间距要求。（2）道路交通影响分析针对项冃所处位置、现状道路路网情况和交通彫响分析的需要，