控规调整论证报告yu2.29

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1、株洲河东中心片区04单元05街坊控规修改论证报告ZHUZHOU,HUNAN,Feb,2016株洲市规划局株洲市规划设计院目录CONTENTS规划背景规划修改必要性规划修改主要内容总结评估规划背景1区位范围规划背景1.1区位范围河东中心片区L01片区规划区位于株洲市芦淞区河东中心片区(L01片区),04单元（车站路、沿江路、建宁大道、铁路围合的区域）,05街坊（南站路以南芦凇路以东区建宁大道以京广铁路以西域）规划范围14.8公顷。规划修改范围图全市控规管理单元划分图原水果批发市场地块L010405街坊1.2规划背景2014年3月

2、，国家发改委、财政部、商务部等部门联合下发通知，同意我市创建国家电子商务示范城市。2014年9月，芦淞区人民政府积极提出为促进芦淞市场群乃至全市传统商业转型与发展，特向市人民政府申请拟在本街坊规划范围内原三角叉水果批发市场地块内建设株洲电商产业园项目，并申请在规划可行的基础上适当提高其项目容积率，在此背景下急需启动对本街坊的规划进行重新的梳理和评估。株洲电商城拟建地块L010405街坊规划修改必要性2落实上位总体规划的修改对接重大项目的建设要求落实上位总体规划（2014年修订）新的修改要求总体规划（2014年修订)对本街坊提出

3、新的规划要求：1）进一步升级强化本街坊所在片区的市级商业商务中心的功能定位，有机疏散中心区人口；2）提出要逐步改善各城市单元街坊的市政、消防、道路交通、街坊风貌环境等城市环境品质和公共安全的旧城更新要求。本街坊位置落实上位总体规划（2014年修订）新的修改要求落实株洲市总规对本街坊的修改要求，具体如下：总体规划（2014年修订）本街坊土地利用规划图株洲旧城更新规划（2009）本街坊土地利用规划图铁西路南站路芦淞路建宁大道建宁大道芦淞路南站路石宋路石宋路沿港路1）调整原水果市场周边四块地块用地性质，均调整为商业用地；112）路网

4、的优化与调整--拓宽南站路，接通服饰大道，取消石宋路-沿港路通跨铁路通道，拉通优化水果市场区域地块内部路网；221234服饰大道株洲市2014年的政府工作报告已把株洲电商产业园项目纳入2015年度株洲市十大服务业项目。该项目的落地建设，必然对其周边乃至整个街坊的用地开发、道路交通及其他市政配套等产生新的影响，因此急需对本街坊规划进行重新评估与调整。对接城市重大建设项目落地的要求规划修改主要内容3街坊局部地块用地性质调整街坊更新开发地块指标调整街坊地块用地性质修改拟修改内容根据最新总体规划的要求对本街坊涉及修改的四块地块用地性质

5、均拟修改为商业用地，其中1号地块：株洲电商城（原水果批发市场）地块用地性质拟修改为B29(商务用地)；2号地块：用地性质为B11(零售商业用地)；3号地块：用地性质为BR(商住综合用地)；4号地块：用地性质调整为BR(商住综合用地)。1号地块原三角叉水果批发市场地块2号地块3号地块4号地块更新开发用地现状场地建设情况建筑质量较差建筑质量较好图例：铁西路南站路1号地块芦淞路街坊更新开发地块指标调整原三角叉水果批发市场地块2号地块3号地块4号地块1号地块：为原三角叉水果批发市场地块，现已场地平整，拟建株洲电商城；2号地块：拟拓宽建

6、设的南站路需拆北部一栋房子，其南部沿芦淞路房子建筑质量较好拟予以保留。3号地块：除北部有一栋建筑需拆除外其余建筑均已保留；4号地块：除了建宁农贸超市现状保留外拟建设的铁西路及街坊支路使地块内的大部分建筑需拆除；拉通支路拟拆除建筑三类用地划分地块一地块二地块三地块四街坊更新开发地块指标调整拟更新开发用地保留整治图例：根据现状情况调查与分析，规划对本街坊用地进行三类用地的划分，其中1号地块：为新建用地，净用地面积1.3公顷；2号地块：为拆除重建用地，净用地面积0.14公顷；3号地块：为保留整治用地，净用地面积0.93公顷；4号地块

7、：为拆除重建用地，净用地面积0.93公顷。2号地块在考虑建筑后退、退界、消防及日照要求后，其实际可建用地面积仅为253.37㎡，面积过小，因此建议在两地块合并给一个设计指标条件，以便在街坊未来开发中2号地块和4号地块整体捆绑开发。10m5m5m9m根据《株洲市规划管理技术规定》建筑退线：退后主干道：芦淞路15m；退后次干道：南站路10m；退后支路：铁西路，淘宝巷5m；退后铁路≥50m退后已建建筑不小于9m。4号地块4号地块2号地块街坊更新开发地块指标调整经初步评估，2、4号地块的规划指标达到1:1.7的拆迁补偿比。2、4号地块

8、主要拟调整指标一览表2、4号地块通过形体模拟法综合考虑建筑退界、建筑限高、消防及交通安全、城市景观风貌等限制条件要素后，经过城市设计研究，确定其开发容量上限为5.3万㎡，容积率为≤5.0。2、4号地块指标调整研究—形体模拟法（适用于新区及旧城区开发地块周边存在相邻建筑消防退界