北苑2号院住宅项目控规调整论证报告

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1、北苑2号院住宅项目控规调整论证报告一．概况：二．区位及周边概况：三．原控规概况：四．用地性质调整论证：五．建筑控制高度调整论证：六．控规调整对周边环境的影响分析七．结论：附加图片一．概况：安外北苑2号院原为中国航空设计研究院，建筑多为五六十年代的平房，无法满足现有科研办公居住要求，北京格林豪森房地产开发有限公司与中国航空设计研究院合作对该地块进行房地产开发建设，改善科研办公居住条件及该区域城市景观等问题。大院内目前共有居住面积67951.3平方米，居住人口5738人，人均居住面积11.78平方米，在居住人员中，有全国人大常委、政协常委、两院院士、老红军、国

2、家级待遇的领导干部12名，国家副局级以上干部126名，航空专家20余名，高级科研人员173名，处级以上干部和工程技术人员就更多了，房屋居住情况比较紧张，对航空科研人员的研究工作影响很大，已经到了非解决不可的时候了。北苑2号院现有居住建筑中的多数平房已达到40-50年，还有个别平房是解放前老兵营的房屋，房屋的主体结构及屋顶、楼板等部位均出现了严重的危险隐患，主体均有不同程度的下沉、墙体松散等，综合以上的若干危险状况，要进行大修存在经费来源，住户搬迁等一系列难以解决的问题。采取措施对大院办公、居住房屋进行彻底的改造，重新进行规划建设更符合新世纪北京发展的总体规

3、划格局，符合北京市危旧房改造设想，也符合院内广大科技人员和干部职工的居住安全的需要。由于项目拆迁建设费用高，为充分发挥土地资源的价值，改善城市环境，实现经济平衡，北京格林豪森房地产开发有限公司委托北京市建筑设计研究院对该地块的控规指标进行论证，论证其合理性，以利于项目的顺利实施。二．区位及周边概况：安外北苑2号院住宅楼项目位于朝阳区安定门外，地块西侧为北苑路，西临朝阳区来广营乡，南隔规划洼里路为北苑1号院，北侧为城市规划路，南北长约200米,东西长近1公里。按由东到西将用地划分为0#、1#、2#、3#、4#五个地块（见附图），其中0#地为现状办公楼，1#、

4、2#地为现状居住建筑。中国航空设计研究院将大院内的科研办公建筑集中在4#地内，建设新的办公综合楼，将1#、2#、3#地转让给北京格林豪森房地产有限公司进行商品房开发，开发项目占地面积约11.06公顷。用地南侧的北苑1号院是中国人民解放军63961部队用地，区内建筑多为多层建筑，北苑路西侧是北辰绿色家园，一期已建成的建筑为14层的板式高层住宅楼，二期正在建设的为30层的塔式高层住宅。在其西侧是万科星园项目，有16栋12-30层的蝶式塔。三．原控规概况：因该项目地处北五环以北，在北京市城市中心区以外，没有控制性详细规划。航空航天工业部科学技术研究所于2000年

5、6月申报了规划设计要点，按照北京市规划委员会签发的2000-规要密字-0107号文的内容，安外北苑2号院西区（3#、4#地）用地性质为住宅及配套设施用地，东区（0#、1#、2#地）用地性质为科研办公用地，建筑控制高度为18米，容积率为1.8。大院西侧为北苑路，道路红线宽70米，东侧为红军营路（规划路），道路红线宽40米，南侧为洼里路（规划路），道路红线宽30米，北侧为一条红线宽度25米的规划路，属于城市支路，用地中部一条25米宽度的规划路将大院分为东西两部分。四．用地性质调整论证：申奥成功带动了北苑地区的建设发展，同时奥运场馆的建设也要求周边地区的景观面貌

6、与之适应。随着北苑路的开通，带动了沿街地段的发展。中国航空设计研究院将分散在大院内的旧有办公用房集中在4#地建设新的办公综合楼以解决现有办公环境落后、紧张的局面，同时危旧住房与办公建筑相混杂也不利于科研办公工作的正常进行。该地区紧邻北五环和北苑路，地铁五号线从大屯站出地面在北苑路上架设，目前正在建设中，地铁五号线向北向南和已建成的地铁一号线、二号线和十三号线都可换乘，无论是自己架车还是乘坐公交车、地铁，交通都十分便利。已建成的北苑路已经预埋了1m的上水管线，2m的下水管线，800mm的燃气管线，同时铺设了通讯，电力线路，大市政条件比较成熟。该地块邻近亚运村

7、、奥运村，周边有飘亮购物中心、家和超市等大型商业服务设施，有中国航空中心医院，有工行、农行等金融服务网点，还集中了欧陆经典、嘉铭桐城、风林绿洲、亚运豪庭、万科星园、北辰绿色家园等一批高档公寓、商住物业项目，提供了极好的居家和商务条件。另外，北苑路西侧的北辰绿色家园、万科星园项目，规模大、设施全，形成了人气很旺的居住环境。总体而言，本地块在交通、商务、生活便利和基础设施配套等方面都比较成熟，是北京市公寓住宅比较密集的地区，随着北京市城市规划的不断完善，周边环境会更加理想。该地块非常适合开发中高档公寓住宅。0#地内的一栋办公楼建成时间不很长，经与土地方（中国航

8、空设计研究院）协商，将办公用房迁入4#地新建区内，建筑留做居住区的