标杆企业产品战略启

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1、专注专业致力于房地产卓越管理SAP聽酬标杆企业产品战略的启示——《赛普与您同行》第四期标杆企业产品战略的启示（赛普公司转载网络）选择何种产殆战略对一个企业来说至关重要。产殆战略并不仅指导项口策划、规划设计、八型研究、营销推广，同时也影响到项tJ的拓展模式、土地储备模式，其至殆牌宣传模式及企业自身的发展模式。最近，我们收集了万科和金地这两家国内领先房地产企业的部分产殆战略，希望通过以下的粗略分析，可以对您的工作有所参考和启发。万科的产品战略:经过二I•年的发展，万科形成了四人产品系列：城山花园系*四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列。並宅，它环境的改善，同时符合了城市更新的性质，这是该

2、系:仪注重郊结合部的住宅,城市花园系列是指城市中心外囤住宅，是万科第—•个产乐系外彳天津城由花园等。而2001年成都城山花园禾形成了同一产品体系下不同的特色产品。2003年武汉城山花阅爪i盘有上海万科城山花园、现，使城山花园系列走向成熟,成功开发带动局限下，规划列的特征。自然人文系列四李花城系列是边地区的发展。金色家园;足指城M瞋造镇计划Q代衣项日有深圳四季花城，其:了万科在城市中心区住宅开发的序幕。在有限的上地、尊重文脉的产品系列。2003和2004年,在建筑文化的探寻上,万科开始确立口己的建筑观，在尊重口然.尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。比Z从前,这一时期的作品增加了更多

3、的建筑张力.更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性己经随地域扩张进一步强化。代表项日有反映人文生活的北京西山庭院项th依照山体原有地形地貌建造的深圳17英里花园等。概括而言，万科的产品策略有以下儿种:一.产品总体战略延长产品线，锁定终身客户国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换历、二次换启、退休业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。万科所说的锁定终身客八，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的盂求而做的产品细分。万科认为，日前中国城市消费者70%以上已经历

4、首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。相比Z下，万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差界。二、产品质量战略1、产品标准化万科的产胡处位是做城市的主流产胡，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车--样造厉子”，即用标准化手段來解决规模化牛产和跨地域开发的问题。万科的住宅标准化分为几个部分：第一步是分区域建立万科的《住宅使用标准》和《住宅性能标准》，这是保证产品品质的前提。第二步是标准化设计，就是按万科住宅标准完

5、戍住宅产品体系的栩准化设计，同时形成标准化部品体系。万科以前的项日开发，从立项封销氐通常需要3年左右帧寸间；而通过标准化的运作，从拿2、磐石行运行效率。,这无疑将大大提高公司的地到开盘的周期大大缩短。通常，“磐石行动”是通过血科十余年来产品质暈管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标,*1：程律理的发鹿O“磐石行动”的愿呆是“零缺陷”。“磐石行动”侣导开发商極过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度,根据客户反馈的质:对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。“磐石行动”将质暈观念进行细化，警如门饺链质量、电插座安装质暈等都将Y以规范。这种关注质量的深度在万科以前

6、的质量管理史上是没有的。三、产品研发战略万科建筑研究中心2002年1月，万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑、新材料、新技术的应用研究的基地,研究中心的任务是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位；它还有一项主要工作就是工业化生产研究。金地的产品战略金地旗下其比较成熟的产晶形态主要是格林小镇。格林小镇是基于对欧洲小镇的半活理念和生活态度的充分理解，并结合小镇口身条件和特点，打造一个人人相知相识的、其氏融融的新社区形象。通过分析金地的产晶，粗略总结金地的产晶战略，主要有以下几点：1、产品总体战略1、

7、产品线扩大金地品牌立位为：为成功人丄和广大口领阶层提供高品质住宅和现代化的半活方式，这与金地上市以前主要发展高端精品项目冇所不同。因此金地集团在未來5年的住宅产品将以低密度中高端住宅物业为主，高端呆观物业以及低端住宅为辅。根据这一策略，金地近期的产品档次和开发周期也做出相应的调整，同时产品的地域也由城市中心向外转移。金地认为同一产品线上的项目，拥有不同的市场消费郡体，互不矛盾,,金地还将从产品结构、入结互相补充，对金地品牌能够相辅相