房价周期分析

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1、中国指数研究院数据短线分析全国百城房价走势分析（楼市大盘分析）:115002010.062010.122011.062011.122012.062012.122013.062013.122014.062014.122015.06_细（百城）由于指数只从2010年开始，最前血的统计可能不太進，故略去前几个月的曲线。第一个高点：2011年8月第二个高点：2014年4月相差32个月。第一个低点:2022年5月第二个低点：2015年4月相差35个月。平均相差33个月，可以认为33个月为一个涨跌周期。第一次高到低：9个月第二次高到低：12个月平均10个月。因此，33个月为一个周期，跌10,涨23

2、。可以笼统的认为跌一年，涨两年。根据实际体验：第一个低点应该是在2012年2月，指数落后3个月；笫二个低点应该是在2014年11月，指数落后5个月：第二个高点应该是在2013年12月，指数落后4个月。因此，平均下来，指数落后4个月。于是,永远无法看到当下的真实房价指数，只能通过对未来指数形态的推测来推演后续走势。依照上面的分析，下次房价的顶部应该出现在2016年9月，而图形小会显示在2027年1月。不过，当前大盘尚未突破前期高点，如果未來几个月内大盘曲线跌破上升通道下轨，则会形成M头，大盘进入下行通道。估计现在是非一线城市影响了大盘的上涨速度和高度。另外，如果考虑曲线中最初的几个月当成

3、是上涨的第一浪，那么这一波的上涨幅度将会小于上一波，而且，结束的也会早一些。如果出现这种情况，同样是受到非一线城市房价涨势不足的拖累。如果是这样，2016年中旬应该就是房价的大顶。权重股分析：1.北京房价2010.062010.122011.062011.122012.06201乙122013.062013.122014.062014.122015.06—北京第一个高点2011年9月；（比大盘晚一个月，统计误差范围内）第二个高点2014年5月；（比大盘晚一个月，统计误差范围内）第一个低点2012年5月；（与大盘相同）第二个低点2014年12月；（比大盘早4个月，不过后续有震荡磨底过程，

4、单边上涨从2015年3月开始，属于统计误差范围内）指数显示，当前房价己经超过历史最高值，因此，后续会有一段时间的持续上涨预计2016年6月到9月之间房价到达顶点，指数会延后4个月，也就是2016年10月到2017年1月到达顶点，图中显示4.4万。针对4.4万的计算过程如下：上一波上涨屮，房价涨幅约为33000/23000=1.44,本轮上涨起点为32000,则32000*1.44=46080o但如果按照上升通道来画直线的话，本轮上涨终点为32000+（33000-23000）=42000o于是（42000+46080）左约为4.4万。同时还应注意到的是，房价指数统计的时候涨幅统计的偏低

5、，因为偏远地区新房的人量供应会使真实数据失真。上一波房价的真实涨幅，以XXX小区为例，涨幅约为3.2/1.8-1=78%,是统计出的结果的7昭4=1.77倍。不过，由于楼市低迷吋郊区新房扛着不降价，二手房纷纷降价18%,导致指数上房价从高点到低点只下跌了4.3%，同样是严重失真。因此，根据实际感受，如果以第一个低点作为房价参考零点的话，设为1W,则第二个高点到达1.78W,之后跌回1.46W,目前全北京平均又涨回来了20%,即到达了1.752W（跟历史高点几乎持平），这波高点按照比例算，应该到2.6W,按照线性通道算，应该到2.24W,平均为2.42W,即在当前的基础上应该再涨38%。

6、如果说YYY小区Z前最高到了3.8W,那么当前应该是3.74W,到2016年6月到9月Z间，最高点会到5.16Wo假设一个人现在拿30%的首付款投资100W房产（满五唯一，满评满贷），税费算5W,总投入35万，那么，不到一年后，同小区满五唯一房价会涨到138万，该房能涨到125万，即卖出时净得为125W-70W（贷款额）=55W，净赚20万，收益率为20/35=57%。同时，这一年房子出租，抵扣一部分贷款利息，抵扣后，贷款利息可忽略。