房地产估价规避房地产金融风险的研究

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1、房地产估价规避房地产金融风险的研究姓名：吕俊钦学号：S1214W104课程名称：不动产评估理论与方法硏究任课老师：聂萍班级：资产评估班摘要宪法赋予了公民“届者有其屋”这一项基本人权，它不仅是中国政府追求的目标，也是世界其他各国政府执政的目标。房地产业在我国虽然起步较晚，但由于其关联度高，带动性强，而月•在政府的宏观调控引导下发展很快，慢慢已成为国民经济的支柱产业。作为房地产中介行业，房地产估价与房地产金融有着极大的相关性。它不仅为房地产业和金融业架起了一座桥梁，而口也成为了冇效防范房地产金融风险的一个重要组成部分。这主要

2、是由于房地产估价既是房地产金融活动的一个基础和前提，同时，它也是房地产金融风险的诱因。当前，我国的房地产金融资渠道比较单一，而商业银行信贷资金集中了大部分的融资方式，在此前捉下，确保房地产信贷资产质量安全就可以冇效规避房地产金融风险。在这样一个大背景下，本文试图强调运用房地产估价手段的同时，以逐步建立健全房地产金融体系，进而来规避由房地产金融风险诱发的金融危机，乃至更为严重的经济危机。关键字：房地产估价金融风险规避风险一、前言部分（一）写作目的：作为一个投入、利润都相对较高的产业，房地产业也就随之具备了高风险性。2005

3、年以来，我国的房地产价格不断上涨，价格泡沫阶段性化，商品房的空置率又空前高涨，不免给商业银行的房地产信贷业务敲响了一个警钟；同时，一些不符合条件的借款人因为虚假按揭、以及工作人员的把关不严从而得得到贷款，这正是我国的房贷的风险所在，从而导致了房地产金融风险呈现出一副上升的趋势。房地产估价在房地产抵押贷款之中起了重要的中介作用。一方面，估价的行为不规范，抵押价值的评估过低，会导致抵押物担保作用没有完全发挥；另一方而，低值高估会带来房地产的信贷风险，而持续性的低值高估冇可能导致金融泡沫，从而引发金融危机，甚至危及整个国民经济

4、的健康运行。（-）相关概念：房地产金融风险：房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动的过程中，由于种种不能确定因素的影响，导致导致银行的实际收益与预期收益发生偏差，从而造成经济损失的可能性。房地产金融风险主要包括以下几个方面：1）信用风险：借款人（包括房地产开发企业或者住宅消费者）不愿偿还或无力偿所借款项，从而导致贷款木息没有及时收回其至是无法收回的一种风险。2）利率风险：存款利率上升，或者贷款利率下降，都口J能带来经营效益方面的风险。3）流动性风险：由于金融机构缺乏足够的现金，或者是没有

5、随时能转换成现金的其他资产，导致到期不能清偿所欠债务，满足顾客提取存款要求的风险.4）通货膨胀风险：实际的利率等于名义利率减去通货膨胀率，假设名义利率不变，当通货膨胀时，实际利率就会下降其至有可能为负数，这样就使得银行面临了风险。5）汇率风险：当外汇降低时，本币对外升值，那么以外币计价的资产将实际减少，反之，以外币计价的债务负担就相应加重。6）其它风险：房地产金融中还冇其他风险，如业务处理过程中由于失误带來操作方面的风险，管理者经营管理不善导致企业收益下降甚至亏损的风险，业务办理时没有全方位考虑法律条文而导致的法律风险，

6、国家政策变动的风险，房地产资金转账结算中的风险等。（三）综述范围木文参考了近十几年间发表的如《风险价值VAR》《我国房地产个人信贷风险防范研究》、《房地产信贷风险分析［》、《住房贷款一级市场的风险防范研究》、《商业银行住房贷款风险分析与对策研究》等一些列相关文献，以及在一些学术朵志中的研究论文，通过分析与总结这些文章，对房地产金融风险防范的规避冇了总体上的把握。二、主题部分1•国外的研究世界各国，尤其是西方发达国家的房地产业和房地产金融经历了很长的一个发展阶段，对金融风险进行了较为深入的研究并形成了相对成熟的理论。其中，

7、以下面四种理论最具有代表性：1）在长波理论资本主义繁荣与萧条的的基础上，IlymemP.Minsky提出了“金融不稳定假说”;2）也有一部分学者认为，引发金融风险的一个相当大的原因在于金融资产价格的自身内部波动，就有了“金融资产价格波动论”;3）MiltonFriedman等人认为货币政策是金融动荡的基础，货币政策的失误会相应引发金融风险的产生和积累，这样提岀了“货币主义解释”;4）信息经济学则认为，金融风险产生的一个主要原因是不对称的信息，这也就在微观上解释了信息经济学。[1]对于房地产金融风险的防范，国外很多地方摸索

8、岀了既能促进房地产业的发展，又能规避商业银行的信用风险的一些成功经验，从而推动了房地产金融健康、冇序地发展。女口：新加坡采取了强制储蓄的制度，巴西政府1964年组建了巴西全国住房银行，巴西全国住房银行的资金来源主要是市“就业保障基金”转化而來的长期服务保证金，80%用于长期住房的贷款。而作为房地产金融体系更为全面的美