房地产估价机构业务风险控制与规避.doc

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3、武汉理工大学黄学军（国家建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会专家，湖北省房地产业协会理事、房地产估价专业委员会副主任、拆迁专业委员会理事，武汉市房地产估价师协会理事、专家委员会专家，湖北省司法鉴定人协会专业委员会委员，英国皇家测量师学会专业会员，香港测量师学会专业会员）现实中，房地产机构和估价师在执业过程中面临着多重风险，而房地产估价行为和房地产估价报告却极不规范，这种不规范是风险产生的基础。为防范估价风险，必须认识和规范房地产估价行为，认识和规范房地产估价报告，认识估价机构和人员在估价中的地位和作用，严格估价程序，

4、把握估价技术的核心。一、认识和规范房地产估价行为通常所说的房地产估价是指专业估价,即需要对外承担责任的估价行为，区别于自有自估及市场行情咨询。长期以来，对房地产估价的作用存在公证说、鉴证说和咨询说三种解释。1、房地产估价不是公证。公证的业务范围可划分为三大类：第一、公证证明；第二、赋予某些债权文书强制执行效力；第三、与公证有关的辅助性业务。公证机关的具体业务范围可进一步划分为五类：第一、证明法律行为；第二、证明有法律意义的事实；第三、证明有法律意义的文书；第四、赋予某些债权文书强制执行效力；第五、与公证事务有关的辅助性

5、业务。而房地产估价活动的行为性质、行为主体、行为效力、行为内容都明显区别于公证。就性质而言，公证是国家司法证明活动；而经济鉴证则属于民间专业鉴证服务活动。就主体而言，公证的主体是国家司法证明机关；而房地产估价的主体一般是经工商行政管理部门登记，从事专业服务活动，并有盈利目标约束的独立机构。就效力而言，公证具有法定的证明效力、强制执行效力和法律要件效力，并可以在域外发生法律效力；而房地产估价行为一般不具有此种法律效力。就内容而言，公证能证明各种法律行为、有法律意义的事实和文书，不受行业、当事人类别、行为性质和内容的限制，

6、公证证明的内容不仅要证明对象的真实性，还必须证明其合法性；而估价则是在公证活动的基础上衍生出的以事实判断和价值判断为主要内容的专业服务。2、房地产估价属于经济鉴证范畴鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果做出的独立判断。举证则是为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。房地产估价具有鉴证的特征。因为：一是房地产估价要从事以专业鉴别和举证为主要内容的工作；二是评估行业的存续取决于其在资产价值鉴证方面具备的整体能力；三是尽管这种鉴证活动一

7、般不具有法律效力，但仍然是房地产估价业务当事人各方进行决策的重要依据，所以估价师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。在此，需要强调指出的是评估从事的是价值鉴证，不是权属鉴证。我们不能模糊公证与经济鉴证的区别，更不能以经济鉴证取代公证。房地产估价业务活动中标的物的权属状况应以当事人明了为前提，如有必要当事人应办理公证手续。3、房地产估价提供的鉴证服务本质是咨询服务。一是评估源于询价，是商品交换活动的产物。二是评估经过长期发展，已成为市场经济不能须臾缺少的一项基础性专业咨询活动，在服务银行信贷、政府征

8、税、企业改制、公司上市和司法裁决方面发挥了其他专业咨询服务行业不可替代的作用。4、认为房地产估价是对估价对象价值进行分析和判断的专业经济鉴证，同时也可以是专业咨询。根据估价目的，估价报告可以分为鉴证性报告，如拆迁、抵押、拍卖、处分国有资产等和咨询性报告：为交易的一方提供价格参考、为投资者提供不动产投资潜力分析等。鉴证性报告的作用有