当前房地产市场营销存在的问题及对策

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1、摘要IAbstractII引言1第一章当前我国房地产市场的基本状况2第二章当前房地产营销中存在的主要问题32.1缺失诚信，不能正确领悟营销真谛32.2市场调研分析不足32.3Fl标市场不明，缺乏市场定位，开发结构不合理32.3.1把市场定位混同于冃标市场42.3.2冃标顾客群定位模糊42.3.3对产品卖点的把握不准42.4营销策划不够科学、规范52.4.1以广告推广代替营销策划52.4.2“市场营销即推俏”的错误认识52.4.3市场营销本土化程度不高52.5片面的营销误区62.5.1地段唯一论62.5

2、.2广告决定论62.5.3营销万能论62.5.4低价定局论72.5.5炒作制胜论7第三章房地产企业的营销对策83.1加强营销道德建设，遵循公平诚信的基木道德规范83.2塑造房地产品牌，提升房地产营销能力83.3针对市场需求差异，合理选择1=1标市场，科学进行市场定位93.4在房地产营销屮应避免出现营销近视症93.5克服教条主义，树立市场导向观念10结论10致谢11缪献12近年来，随着我国城乡人民住房水平的提高，住房消费市场H趋活跃。房地产业对提高居住水平、改善居住结构、促进经济发展和市场繁荣起到了积极

3、作用。但是由于行业主管部门对我国房地产营销行为缺乏强有力的法制监控，商品房营销行为不合理及违法现象屡有发生。如：(1)销售出去的商品房质量不高甚至有严重的质屋隐患，给消费者带来损失(2)阁品房销售合同不规范，有的强制使用自行规定的格式合同，使消费者上当(3)房屋面积“短斤少两”，合同约定的面积与实际不符(4)商品房预售广告虚假问题比较突出(5)售后服务措施不落实，维修责任不明确，维修管理不到位，维修不及时。同时开发商的营销观念比较滞后，难以保证购房者的满意度，这就要求开发商撇弃落后的“生产观念”和“推

4、销观念”，不再抱“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子”的思想，而应最大限度地将消费考对住房的齐种耍求“输入”产品设计屮，最大限度地满足消费者的愿望，以客户需要和愿望为导向，在市场营销管理小处处体现出消费者主权论思想，在此基础上获取企业利润。因此开发商不是简单的“生产者”和“推销者”，而应是消费者需求和利益的“满足者”和“保证者”。鉴于房地产市场营销是一个复杂的系统工程，不是简单的销售行为，并且它贯穿于产品设计、开发、生产、推广和售后服务的过程。为了进一步完善我国的房地

5、产市场营销行为，应采取一•些积极的措施应对房地产营销过程当屮存在的诸多问题。第一章当前我国房地产市场的基本状况随着市场需求的快速上升，房地产行业丰厚的利润吸引了众多的投资者，造成当前房地产企业数量数以万计的状况。2007年,我国房地产开发企业达67482个。虽然经过市场竞争的洗礼,数量有所缩减,2008年仍多达51269个。但另一方面，房地产企业规模较小，资质等级低。2007年我国房地产企业平均每个公司总资产9100万元，平均净资产只有2780万元。许多房地产金业经营规模较小，以至于无力承受任何一个项

6、H的失败。而较低的资质等级更加剧了房地产开发商的经营风险。很显然我国房地产企业当前这种状况不能抵御激烈的市场竞争，必将影响企业的长远发展。经过二十余年的发展，当前我国房地产市场呈现以下特点，房地产开发投资持续增长,新建住房供销两旺。据国务院发展研究屮心组织撰写的《2008年屮国市场发展报告》统计，2008年上半年屮国房地产投资额上升的同时，房地产投资结构有所改善。在全国房地产开发投资中，商品住宅投资增幅为30.8%；而非住宅类的办公楼和商用物业开发投资增幅分别为27.0%和17」%o2008年上半年，

7、商品房销售额增长率为33.8%,同期销售面积增长率为21.5%,商品房销售额增长率高于销售面积增长率12.3个百分点，而2007年同期两者差距为8个百分点，以上数据显示房价上涨速度有所加快。谢品住宅销竣比突破2.0,达到2.08,高于2007年同期的1.90o同时，由于商品住宅需求旺盛及房价的上涨，目前商品住宅的销售额已超过投资额，商品住宅开发投资回报率较高。2008年上半年，商品住宅销售额与投资额比值达到1：3,比2007年同期高了6个百分点。2008年上半年，办公楼完成开发投资额439.73亿元，

8、同比增氏27.0%,增幅高于2007年同期10.7个白分点，与房地产开发投资基本持平。办公楼开发投资成为继住宅开发投资之后的又一个增长点。商业营业用房开发投资1098.81亿元，同比增长17.1%,与住宅及办公楼开发投资近30%的增幅相比有一定的差距，但与2007年同期20.7%的增速和比基木持平，此外，《商品房销售管理办法》等政策法规的实施，促使商品房销售行为趋于规范，改善了房地产市场环境，有力调动了居民购用的积极性。第二章当前房地产营销中存在的主要问