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1、当前房地产市场存在的问题及对策科技信息博士?专家论坛当前房地产市场存在的问题及对策安徽财经大学成教学院宋在科[摘要]房地产业具有自身的发展特点,它既是国民经济的先导性产业,同时又是一个政策依赖性很强的产业,N家的经济,金融,税收,社会保障,住房制度,土地制度等方面的变化和改革都会对其发展产生重大影响.研究房地产市场的经营发展,直接关系到房地产业运行,同时对国家通过拉动内需实现国民经济良性循环,促进经济增长具有重要意义.[关键词]土地房地产商品房为进一步扩大内需,促进经济平稳较快增长的决策部署,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产
2、市场健康发展,国家采取了一系列措施,但我国房地产市场仍然面I临需要解决的诸多问题.一,我国房地产业存在的问题及原因1,房价过高是房地产的最根本问题.近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态.特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位,一线城市如北京,上海和深圳,一百平米的高层住宅综合所有成本,约15万到3O万人民币.二线城市约l3万到22万.三线城市,约l2万到18万.现在这样的房子在一线城市如北京卖150万到40O万.根据最新美国行业统计资料,2O万美金为多数州的独立别墅的均价,而美国的建筑人工成本约为中国的7到10倍,人均家庭
3、收入约相当于中国的10到20倍.国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6—8%,而中国房地产的利润率高达30—40%.在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3—5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍.像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决.2,相关配套机制及政策不健全.目前,与房地产相关的金融,税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资,抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场竞争和发育,又加重了广大百姓的购房负担.货币化分房没有真正得到贯彻实施,面向大多数居民的社
4、会保障机制还未真正确立起来,房地产业发展缺乏坚实的后勤保障.3,土地资源不足,严重制约着房地产开发的步伐.近年来,城区周边的土地供应量越来越少,价格也越来越高,为此,房地产企业要求政府部门有计划地统一规划,连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源,以解决土地供应不足的矛盾.城市规划滞后,从房地产业发展的方向来看,中心城市及县城区,中心镇建设规划都滞后,给房地产开发带来一定的影响,私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设.4,户型结构不合理,经济适用房建设比率过低.由于高中档大户型房屋利润较高,而且也有一定市场,所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房
5、.国外要求各个小区都应有一些相对小型的,适于中低收人家庭购买的户型,而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数.很多中低收入阶层"望房兴叹",有房买不起.前一时期,北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象,有的人等了几天还是连号都拿不到,更不应该的是,建筑商不该去雇人拿号,并以4万元一个号进行倒卖.我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区,这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房,而真正入住的都是相对收入较高的有车族.5,公平竞争的市场环境尚未形成.虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖,但目前招标拍卖还未形成气候,地块出让仍以协议方式为主,
6、这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊,造成了市场的不公平竞争.并且在中心区,旧区改造的土地供应制度与土地市场招投标制度矛盾突出,影响了土地招投标的进行.同时,由于房地产企业是政府的利税大户,各地纷纷致力于"固本培源",成立房地产开发企业,这些开发企业与本地政府有千丝万缕的联系,自然都受到当地政府的庇护.6,土地的供应不规范.在过去20几年的房地产发展中,土地供应很不合理.政府将土地以很低的价格划拨给房地产商,使得在房地产开发中土地所占成本极低,有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富.与此相反的是,有些没有路子和关系的房地产商,拿不到一手
7、划拨地,就必须去买别人倒卖的二手地,三手地,这就造成有些房地产商在房地产开发中,土地所占成本过高,甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例.这样既影响了房地产企业的公平竞争,也易出现腐败行为.基金项目:本文系国家自然科学基金项目(项目编号:70672104).一24一二,改善我国房地产业发展的对策1,建立健全各项规范,加强政策引导.中央政府针对房地产市场的混乱局面,应出台更严励的政策措施.捂盘惜售,哄抬房价等行为将受到重点查处与打击.金融,税收等方面的新举措也将会跟进.各相关部门将对房地产市场的违规行为形合围之势,使违法者无容身之地.对一些屡教不改,
8、多次违规操作的开发商将会被清理出局.土地新政将进一步深入,查处土地
