世联---西安城市进入性研究

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1、谨呈青岛海尔房地产开发投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。西安城市进入性研究项目研究的工作阶段划分整体战略及定位（中期汇报）整体战略及定位（终稿汇报）市场调研阶段基础资料整理区域宏观经济背景研究西安房地产市场调研海尔地产高层访谈专业人士访谈一线销售人员访谈政府访谈2007/09/072007/09/182007/08/04客户目标与问题解析西安市场

2、发展现状研究西安市场潜力分析西安进入性策略研究根据前期汇报意见进行修改围绕上述问题，工作小组在一个月时间里进行了大量调查和研究进行的研究政府及专业人士访谈实地调研与踏勘调研内容：交通可达性产业分布和发展现状自然资源、重大设施城市意向建成区现状项目市场调研48个调研区域：高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区秦岭别墅区雁塔区、碑林区、未央区各部门政府官员高新区管委会经开区管委会浐灞生态区管委会曲江管委会西安市土地储备中心西安市规划院陕西省设计院房地产专业人士经发地产总经理方元市场研究公司总经理房周刊

3、杨主编西交大房地产研究所杨所长华商报房地产投资部记者城市宏观经济研究城市建设规划研究城市产业研究城市人口研究城市土地市场研究城市房地产市场研究城市辐射力研究4客户目标海尔地产制定快速扩张、全国布局，两年内达到100亿销售额的企业发展战略。在进入城市选择中，以能够战略性进入、根植性强，满足长远发展为优选。海尔地产以住宅开发为主。目标提出背景海尔地产确定进入西安市场，并在5个区域有意向地块；希望世联根据市场情况，确定意向区域选择进入策略。客户目标问题研判的基础西安房地产市场发展现状判断城市房地产市场发展阶段指标体

4、系宏观经济指标宏观房地产市场指标GDP、人均GDP及增长率住宅消费支出水平投资指标：房地产投资额、固定资产投资与GDP占比供求指标：施工与销售价格指标：商品房价格变化可支配收入与消费能力西安市经济总量水平逐年提升，人均GDP突破2000美元大关，经济水平明显高于西北部其他省会城市西安十五期间GDP年均增长率14%以上,人均GDP增长率11.7%。2006年西安人均GDP17628元，突破2千美元。西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市。2005年度西北部地区中心城市GDP（亿元）2000-2006年西安GD

5、P变化情况（亿元）2000-2006年西安人均GDP变化情况（元）资料来源：西安统计年鉴资料来源：西安统计年鉴7从GDP总量与人均GDP值看，西安房地产进入快速发展期2006年西安市GDP为1450.02亿元，按可比价比上年增长14.20%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2006年西安市人均GDP超2000美元，房地产处于高速发展阶段。800-4,

6、000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2006年，西安的GDP增速为14.20％，宏观经济处于高速发展期。西安的人均GDP超2000美元，房地产市场处于快速发展期。西安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强20

7、00-2006年西安人均可支配收入（元）及增长率2000-2006年西安人均消费性支出（元）及增长率2000-2005年西安恩格尔系数情况西安人均可支配收入近三年连年保持两位数增长，2006年更是突破万元大关，达到10905元。西安2006年人均消费性支出8987元，同比上年增长13.76%，增长迅猛。西安恩格尔系数连年维持在较低水平，根据联合国粮农组织提出的标准，西安处于富裕阶段。恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕联合国粮农组织恩格尔系数标准资料来源：西

8、安统计年鉴9西安消费性支出占可支配收入的比例达到0.8，居住消费的比重存在较大上涨空间西安00—06年人均消费性支出占人均可支配收入的比重人均住房支出占人均消费性支出的比重消费类型恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55—597.650—5511.2小康型45—5012.140—4518.9恩格尔系数与住房支出的国际标准人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越