mm房地产融资论文

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1、我国房地产企业的融资——以M房地产企业为例由于房地产行业的快速发展，其经济地位已成为我国经济的支柱产业。作为一个资金密集型产业，房地产开发企业的融资能力直接影响着企业的发展。近年以来，尤其是在金融危机的影响下，房地产企业面对着融资坏境变差的外部环境，如何能够更好的拓宽融资渠道，调整企业的融资方式，找出更适应本企业的融资模式成为当今房地产企业不得不考虑的问题。本文从房地产企业的角度分析房地产企业融资中的问题，并结合我国国情研究房地产企业融资方法及融资方法的选择，提出解决问题的建议以期能对当今房地产

2、企业的融资以启示，提高我房地产企业竞争力。一、我国房地产业融资的相关概念(-)房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。其生产和再生产过程中有生产、分配、交换、消费四个环节。房地产生产，就是对土地进行开发和再开发，对房屋进行的开发、建设、维修和养护等生产活动；房地产分配就是依据国家经济制度和经济体制确定的分配原则和分配方式，把房地产品分配分配到国民经济各部门和居民Z间。房地产流通，就是房地产品在市场上形成的各种交易活动，即对房地产品出售、租赁、抵押等经营活动，通过

3、房地产市场，实现房地产资源优化配置，满足居民生产和生活的需求。在房地产消费过程中，房地产经营管理部门还要为消费者提供房屋维修、管理和消费过程中的其他服务，也就是我们现在所说的物业管理活动。(-)房地产企业融资房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。(三)融资方式融资方式是指资金余缺调剂的具体形式、途径和渠道，也就是取得资金的具体形式。二、我国房地产企业主要融资渠道认识融资渠道的种类以及每种融资渠

4、道的特点，有利于房地产开发投资者结合自身情况，选择和利用筹资渠道，以满足资金需求。（一）自有资金口有资金指财政、主管部门无偿投入资金和企业开发经营过程中积累形成的资金。房地产企业成立Z初投资人会以货币或实物形式进行原始资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。这部分资金包括：组建企业时各方面投入资金，经营开发一定时期，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算斧额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。这些资金，企业可以自行支配、长期持有。国

5、家规定房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。同时，考虑到财务杠杆率过大将会带來的财务风险，所以，在房地产项目投资中应该保持适当的口有资金比例。（-）银行贷款融资银行贷款是按一定的利率向银行或其他信用机构，借入的货币资金，以及由此引起的一种信用活动，是企业筹集资金的重要渠道。房地产开发商要想求得发展，离不开银行金融机构的支持。不会利用银行信贷资金的开发商，完全靠口己的现金本钱周转，很难完成大型房地产开发项目。通过银行信贷，利用金融杠杆的作用，可以获得更多的利润。（

6、三）股权融资股份制房地产企业上市发行股票口渐成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。房地产上市公司在资本市场上融资改善了以往融资渠道单一、过分依赖银行贷款的现象。这也有利于化解企业金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。例如万科、金地、护桂园等十几家房地产上市公司在2005-2007年通过资本市场共融资1041.01亿元，其中2005年为156.71亿港元、2006年为360.66亿港元、2007年为523.64亿港元，呈明显的上升趋势。但是，房地产企业上市非

7、常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变。因此，通常实力较大的（特别是拥有政府背景）房地产公司才可能上市，而II往往在海外上市。此外，即使上市成功之后，由于发行股票及上市过程长，手续复朵，成本较高，对企业资质的耍求更为严格，大多数的房地产开发企业无法接受,也很难实现。（四）债券融资2007年8月140,中国证监会止式颁布实施《公司债券发行试点办法》，标志着中国公司

8、债券发行工作的止式启动。同年10月，金地发行12亿元公司债券的屮请止式通过中国证监会审核，成为在内地上市的房地产公司中第一家获准发行公司债券的房地产企业。政策上的突破，加上融资成本较低、叮以保证原股东对公司的控制权、可以优化债务结构从而降低流动性风险等优点，使公司债券成为房地产企业十分重要的融资新渠道。。（五）房地产信托房地产信托主要是信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿并为受益人的利益或者特定目的，以不动产或经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金