达观机构-2010年汇财御景湾营销整合推广方案

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1、我们谁也想不到湖，也可以私有化御湖一湾天下御景湾于天际岭国家森林公园中，独家兴建私家山体公园，中央内湖成就国家森林公园前的私有山湖，开启山湖私有时代【汇财·御景湾】营销整合推广方案2010年5月10日达观机构版权所有敬请尊重版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归达观广告所有，未经达观广告书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。驾山御湖·一湾天下毛子曰：独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。看万山红遍，层林尽染，漫江碧透，百舸争流。——沁园春·长沙长沙，众多周知的“山水洲城”山水，众多

2、楼盘皆可拥有公园，诸多楼盘的共同卖点我们的御景湾外靠天际岭，内藏私家山体公园所谓：外靠一座山，内藏一座山我们的御景湾外靠植物园、樱花谷，内藏湖泊所谓：外揽胜景，内藏乾坤那么我们要倾注怎样心血才算的上尊重了这天赐的宝地？我们要实施怎样的推广才算的上尊重了这无双的好盘？《礼记·学记》：玉不琢，不成器湾在眼前，如何捕鱼？国家政策抑制消费者观望市场选择大…如果把楼市是漩涡暗藏的湖消费者就像是湖里的鱼！我们要如何推广才能吸引这滑溜的鱼？我们要如何营销才能抓住这狡猾的鱼？湾在眼前，如何捕鱼汇财·御景湾整合推广9步曲准备出击湾区的经

3、度——市场分析湾区的纬度——项目分析湾区的参度——客群分析湾区的高度——项目定位湾区的观度——项目标识湾区的尺度——营销建议湾区的广度——推广部署湾区的热度——公关活动湾区的强度——媒体整合第一部分：市场分析政策影响解读后市预测古语曰：树欲静而风不止——政策之下，谁能独善？一、政策解读最新《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》1、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责2、坚决抑制不合理住房需求3、增加住房有效供给4、加快保障性安居工程建设5、加强市场监管重点—坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差

4、别化住房信贷政策。1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房

5、价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。重点—坚决抑制不合理住房需求1、抑制大户型需求2、抑制二套、三套房需求3、抑制外地炒房二套以上的置业成本越来越高，第一次置业一步到位尤为重要。政策出来之后反映政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。据报道，北三环一项目近期

6、出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐”的心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。与开发商打折相对，购房者的观望情绪却已经明显显露。深圳楼市成交量和成交价的双双下滑，而且近期甚至还将出现一波退房潮。近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。大城市（北京、上海、深圳）政策出来之后反映长沙新政策下达还有一段时间长沙楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在长沙反应普遍较慢，尽管此次全国房贷

7、政策来势凶猛，长沙楼市仍然坚持惯例，依旧慢拍。4月11日至4月17日，全市新建商品房共成交4199套，成交面积为47.21万平方米，较上周增加11.37万平方米，成交均价为5161元/平方米，其中住宅成交3986套，成交面积为45.10万平方米，成交均价为5025元/平方米。但对长沙的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：首付提高后，在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像长沙这样房价较低的二三线城市，为长沙的房地产市场带来新的需求。不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价

8、的效果，政策对于房地产影响力是不可回避的，此次“国四条”如果没有成效，未来还将有其他政策出台，最终将达到政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响亮的回答。政策组合重拳已开启序幕，未来楼市风紧！四月第三周长沙市新建商品房成交量大幅度攀升通过长沙10年第一季度的分析，