城市综合体项目的成本管理问题及对策

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1、城市综合体项目的成本管理问题及对策摘要：随着我国城市化的快速发展，城市综合体在城市屮的地位越来越人。但因其单一性强、物业形态复杂，成木管理水平相对较低。同时,开发企业受到政府层面对开发周期和规模的限制，城市综合体的投资效益存在较大的风险。本文主要针对城市综合体成本管理存在的突出问题，并提岀了城市综合体成本管理对策的一些探讨。关键词：城市综合体；成木管理；问题；对策中图分类号：F406.72文献标识码：A文章编号：引言城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态，在我国国民经济屮占冇十分重要的地位。一个好的城市综合体，不但会带动整

2、个周边土地、建筑价值，同时对提高城市居住水平、生活质量以及促进当地经济发展起着非常重要的推动作用。有效的控制成本，有利于城市综合体项目的可持续发展。一、城市综合体成本管理存在的突出问题1、拿地拓展阶段成本管理的突出问题拿地拓展是城市综合体开发的开始，这一阶段在城市综合体开发整个生命周期内虽然历时较短，但对于城市综合体项目开发的成功至关重要，因为城市综合体是和土地直接相关的，土地成本的高低、土地市场前景好坏和项冃后续的发展休戚相关。站在成本管理的角度，这一阶段主要参与项目的投资可行性研究，进行成本调研和成本经济性测算，提供可行性研究报告给与投资决策评卅进行参考。成

3、本管理人员需要根据土地属性和招拍挂的条件进行成本信息调研，成本粗略测算，以便确泄该项目是否值得投资，预估投资后可能的盈利和现金流等评价指标情况。(1)前期成本调研不充分对于规模型城市综合体企业而言，在正式确定拿地之前都要进行该地块成本调研的工作。然而，不少城市综合体企业由于时间紧张和重视程度不够，成本的前期调研往往流于形式或不充分。在投资可研时，直接参照公司原有项目的成木数据进行套用，没有发现土地背后成木信息。(2)缺乏有效合理的投资评估指标体系在2003年前，土地转让的方式存在多种，在这个阶段不少城市综合体企业的拿地主要靠和政府沟通谈判，以协议拿地的方式进行。

4、这个阶段基本上只要能谈成功的地，由企业相关负责人根据大致的估算直接拍板决定，基木上没有经过有效地投资评估。2003年以后，国家规范了土地的转让制度，要求土地必须实行公开的招拍挂制度，自此土地价格一路上扬。止规的城市综合体企业开始重视拿地的可行性研究。需要根据土地的属性対项冃可能实现的投资回报进行测算，以决定企业最高可以承受什么价格的土地价格，从而决定土地出价金额。但是，虽然拿地的可研被越来越多的房地产企业重视，但不少房地产企业的可行测算相对比较简单，主要关注土地属性、项目市场前景和项目盈利能力等方面，并没有建立一套合理有效的投资评估指标体系。2、规划设计阶段成木

5、管理的突出问题（1）规划设计阶段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工图阶段，设计和市场相关部门处于主导地位。这个阶段需要对项H的市场定位、目标客户、建筑风格、产詁类型、户型配比、规划方案进行深入研究，重新审视拿地可研阶段的方案初判，看是否需耍调整优化。在这个阶段基本确定了项目后续的相关工作方向和范围，据资料统计，前期设计阶段对城市综合体项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%-95%o然而在城市综合体行业中，在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效管

6、理。而此时成本管控如果不进行事前对规划设计进行反馈，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，岀现了成本管理的“先天不足”。（2）在城市综合体成本管理过程屮，在这个阶段对于不同建筑的品质要求和部品件选择时，成木管理往往是根据设计、设计的结果进行成本测算，下达成本指标。而没有反向去进行对比分析，把不同品质、不同部品件的成本方面的数据反馈给设计和市场，提出成本管理的建议，进行事前管理。当设计方案确定后，项目的成本投入已经锁定，一旦发现设计方案成本的问题为时已晚。3、施工建设阶段成木管理的突出问题（1）设计变更、工程签证管控不力，导致成本超支设计变更和工

7、程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容，因为它内容广泛，构成原因复杂，规律性较差，发生的时间长，难以确定其造价。因此，重视和搞好这项工作是建设单位正确确定工程造价、管理投资的依据。由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，多则接近20%,少则也在6%左右，尤其在技改、技措工程屮所占比例更大，大都在20%以上，有时其至达到了40%o由此可见，加强设计变更和工程签证的管理是建设单位的一项大事，应当高度重视。（2）加强成本管理，需要城市综合体动态地了解项目成本执行情况,是否存在超支风险，如果预期出现超成本风险需要提前采取成本管理的相关措施

8、。然而，许多城市综合体的