城市综合体项目的成本控制-研究

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1、武汉理工大学硕士学位论文1．1研究背景及意义第1章绪论企业能否在市场竞争中发展壮大独占鳌头，能否为企业自身带来较高的利润，能否为社会提供经济实惠的产品，低廉的成本是其决定因素的关键所在，因为产品的价格一旦确定，成本便是最终效益的决定因素。成本管理作为企业管理的一个重要方面，而其中价值工程则是进行成本控制的最佳方法之一。目前，我国的房地产企业在成本控制上存在着许多亟待解决的问题。虽然房地产企业为了改变现状而采取了诸多措施，控制住了企业效益多年下降的局面。但是，成本的降低率依然较低，成本信息失真的情况也没有得到确实改变。经过深入调查后发现，一些房地产企业的成本降低率低甚至产生亏

2、损的主要原因，是因为其决策者的成本管理观念淡薄、意识较差，而最主要的原因是因为缺乏行之有效的成本控制手段。首先，缺乏成本控制意识。现阶段，许多房地产企业不能正确认识成本控制的意义，未能正确认识到成本控制意识是做好项目“目标责任成本管理【lJ’’的前提。其次，缺乏科学的项目成本控制方法。不少房地产企业对项目成本控制缺少科学的方法和严肃的态度，致使项目成本控制流于形式，从而也就不能通过有效控制成本随时纠正偏差。最后，忽视项目中的成本控制的制度建设。有的房地产企业没有把成本控制工作落到实处，项目启动后的工程实施中，没有制定目标成本，因此也没有相应的项目成本管理制度。在多年的项目开

3、发管理过程中，由于企业特别是建筑房地产企业基本上更看重项目的进度和质量管理，而轻视甚至忽略成本管理，从而导致项目成本控制在理论研究的层面上停滞，并没有进入实际运用的阶段。目前，虽然全国很多房地产企业也在进行成本控制管理方法的探索，还有一些先进的建筑房地产企业结合自身在开发过程中成本控制的经验和方法，提出了相应的措施和手段，但由于我国建筑房地产企业的成本管理尚处于初级阶段，在很多方面上还不完善。主要表现为：1)没有比较完善的成本管理体系；2)没有全面的成本信息和原始的成本资料：3)没有先进的成本控制手段和计算机运用水平。4)相应数据样板较少，现实指导意义不大；5)以静态控制为

4、主的成本控制缺乏中间控制：6)实际成本数据精确度较低，数据的处理方法相对比较落后。在目前经济发展的大趋势及房地产调控政策压力下，开发项目成本控制方面的种种问题一定程度上制约了建筑房地产企业的发展。故及时开展成本控制方面的研究，尤其是把价值工程作为建筑房地产开发成本控制的一个重要切入点，汲取国外先进经验然后结合中国工程的实际情况，并形成相对完善的成本管理体系就显得尤为重要。这对于增强中国建筑房地产企业的竞争力和其成本管理的综合水平也有非常重要的现实意义。另一方面，城市化进程和城市的国际化进程已成为中国发展的必然趋势。为适应这个趋势，目前房地产具有Ij{『导性和拉动性的城市综合

5、体的开发已成为中国推动城市化进程和发展的新动力。2011年，根据全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发的调研报告一{201l中国城市综合体开发调研报告》131指出，目lj{『我国城市综合体的发展现状有如下几点：1)大型城市综合体(主要指100万平方米以上的项目)主要集中在北京、上海、深圳等一线城市，基本上是国内和港澳等品牌影响力大、资金实力雄厚和开发经验丰富的大型房地产开发企业。2)二线城市的综合体(主要指面积在50万至80万平方米左右的项目)业态主要以普通住宅和购物中心为主。其开发商主要包括本土开发商、大陆品牌开发商和香港开发商。3)面积在50万平

6、方米以下的城市综合体(主要位予东部三线城市、中西部部分省会城市和市级市)业态主要以普通住宅和购物中心为主。4)外行进入城市综合体的开发(项目主要是商业为主的零星配置写字楼和住宅)其作为目前城市综合体开发的一股新潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等依靠自己的资金实力和行业优势，通过合作、兼并和2拍卖等手段来开发城市综合体。5)目前中国城市综合体主要集中在华北的北京和天津、华东地区，中南地区的广东、西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省具有一定消费实力的二线城市。6)2009年是中国城市综合体的开发元

7、年，其开发基本属于“四四制"原则。一部分处于政府计划和招商阶段；一部分属于规划阶段，即项目立项和规划设计阶段，但其开发模式已基本确定；一部分处于开发建设阶段，即市场定位和开盘阶段；一部分处于销售阶段，主要以销售住宅为主。7)由于建筑类别的比例分配不科学性与不合理性，加之其主要业态只有三个左右，且大部分以住宅和商业用途为主，众多号称城市综合体的项目均无法完美的体现城市综合体的真正内涵。8)城市综合体开发是众多开发商的主流开发模式。9)城市综合体的开发与当地的经济发展、人们的经济收入和消费水平密切相关，经济越发达的地区