城市商业综合体的成本控制与预算管理策略

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1、城市商业综合体的成本控制与预算管理策略现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节,降低开发和运营成本，将综合的建设纳入城市总体规划。市综合体的成本控制管理是极为重要的基础管理本人不仅对综合体成本特点而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路。城市商业综合体的成本典型省城城市综合体物业组合成本表肯地6万平方米为例容积率6.0,高度100米，建筑面积36万平方米地下建筑面积6万平方米物业类型P面积乘以单价“单位亿元2五星级酒店"5万平方氷门5卩购物中

2、心Q10万平方氷X5000元呼方氷Q5Q写字楼“4万平方米X5A单价4000元/平方米心公寓卩8万平方氷X含装修3500/元/平方米门2-4~住宅Q9万平方氷X3500/元/平方米Q3.®地下室Q12万平方米X3000/元/平方米p3・6门20.75亿元卩全寿命周期的成本分析以42万平方米综合体为例前期策划Q市场分析与调硏、商业规划与业态设计、投入产出分析卢200万元a设计成本门一般省城地上36万平方米X100元/平方米=3600万元a6万平方米X30元/平方米二180万元卩地级综合体设计费用减半。3780万元卩建

3、设成本Q详见上表Q裝修成本卩商业视觉形象策划、装修设计和施工”五星酒店装修成本5000元/平方米〜购物中心的装修成本2000-4000元f平方米a卩招商与运营成本考虑商家的招商和开业后必须的运营成本卩10万平方米购物中心招商成本一般预算为600万元.五星洒店招商和前期论证专题费用为100万元匸P拆除成本卩综合体寿命到期后整个建筑的拆除费用3全寿命周期成本及其对综合体开发的启发1・根据全寿命周期理论9在・刖期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成本均衡考虑O2・以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作为环•陸友好型社会

4、做出贡献。二、城市综合体的成本控制的静态策略前期策划成本市场分析与产品策划2对写字楼采用大空间设计，从一般的1800-5400平方米p日本ARKhills森大厦楼层面积3800平方米，八本木楼层门商业规划与业态设计卩P规划概念设计Q&Q可行性分析"2设计成本以36万平方米综合22建筑设计成本“慨念性规划设计方案成本一般200-500万元Q建筑设计方案匚一般综合体方案设计费用为五星洒店100元/平方米，购物中心等80元/平方米，国外著名设计院报价一般为180元呼方米・照明设计与景观设计方案成本门50元/平方米卩装修设

5、计成本门五星洒店和高档购物中心装修设计100元坪方米/平方米，中档购物中心设计费用减半，公共空间艺术作品门雕刻作品等设计成本Q4设计方案优化P设计方案的优化，考虑不同方案的模拟运营成本节能方案P一般在200万元卩可以由商业管理公司和设计公司共享,、工程成本以占地6万平方米，36万平方米，地下两层12万平方米桩基础Q地下面积每平方米400元亠4800万元Q超工成本Q<5222装修成本视觉形象设计卩5-10万平方米高档购物中心视觉形象规划费用500-1000万元，中档减半J装修设计3装修杠卩城市综合体成本控制的动态策略

6、城市综合体的分期建设策略极于老区于新城要采取的综合体可的城市商业分期建设策控制未来无法判断的风险。动态成本控制策略1:商业规划和建筑设计体以长春西客业为例9设计和商业物业将要招设计屮没有考虑水和排放油烟管案更改设计9才要求。化站换乘中心枢纽商商业规划脱商时候发现根本在餐饮业态需要的给线9必须重新方方能满足实际经营的通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本O利用——流策好宣传9项口佳品牌形象9通施工单位以最低划和设计，结合良开工之刖就营造最过强势地位9鼓励成本积极参与O动态控制策略2:最大限度量身定

7、制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方书中，通过建筑设计方案的经济性分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。法，避要成本通家和龙摸清，底工作免建筑支出。过准确头商户通过概,汇总功能改判断市的建筑念设计需求到造造成场，将需求在方案和建筑设的不必主力商设计前招商摸计任务四、城市综合体的产出经济效益及其提升策略商业规划与建筑设计的最佳匹配VMD与装修的最佳匹酉己业态优化与最佳运营表现做好商业地产预算管理五、城市商业综合体编制预算的思路商业地产的预算需要由总经

8、理委托财务部门牵头，各个部门重点参与的原则，组成预算编制小组。首先要把前期策划和设计部门把费用预算好，概念设计方案完成后，请工程部门进行初步估算，在招商摸底和详细设计方案完成后，正式编制工程预算。1.前期费用预算充足，保证项目方案的高质量，特别是注意招商摸底和设计方案优化结合，优先保证专家组商业管理和施工管理专家以及建筑设计专家的费用；策划和设计费用一般在综