商业地产市场定位与营销策划

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1、商业地产市场定位与策划1口录0＞第一部分城市与商业：结构及规划第二部分商业与商圈：分析及界定第三部分商圈与项目：竞争及竞合第四部分项目与需求：机遇及综合第五部分分析与策划：定位及组合2010-4-172小组问题讨论？？？?商业地产项口的盈利模式是什么？？?商业地产项口市场定位策划应该包括哪些必耍工作内容？其中哪些是最重要的环节？2010-4-173商业地产的盈利模式分析机构投资机构投资12开发融资开发融资投资商商业投资委托开发委托运营开发商运营商经营者消费者项目转移物业出租商业服务投融资商业零售AC

2、房地产开发商业投资BD2010-4-174商业定位策划示意图2010-4-175第一部分城市与商业：结构与规划2010-4-176城市空间结构理论城市内部空间结构：？??？同心圆理论??扇形理论?？多屮心理论??城市外部空间结构：中心地理论城市内部与外部空间结构：？???离心与向心力理论??波浪理论城市发展阶段模型????城市化：集屮？?郊区化：分散??逆城市化：空心??再城市化：政府2010-4-177城与市城：居民、住宅市：交易、经营，今Z商业无市Z城为“睡城”、“卧城”市因城而兴，城因市而旺密

3、不可分，互相支撑??城市是商业活动主要和重要空间??商业支撑与服务城市的发展和繁荣2010-4-178中国占代的城与市在占代中国，城市空间的骨架是匠人营国、九经九纬、前朝后市。商业空间一•直沿袭“周礼”所载的古典“市”制，很早就形成了集屮布置的集市。这种占典市制，一直延续到北宋仁宗时代，繁荣的商品经济终于冲破了“前朝后市”的束缚，临街设丿占、行业街市和庙会集市等多种形式的商业空间得以充分发展。《水浒传》中对当时京城东京灯节和庙会的繁华景象就有十分生动的描述。从那以后，城市街道充斥着市民的活动，从经商

4、营业、信步游逛到朵耍献艺、饱餐美食，应有尽有。典型的如“清明上河图”展现了北宋年间商业的繁华景彖。2010-4-179西方占代的城与市占代欧洲，由中心广场与主耍干道构成城市形态的骨架。从古希腊“Agora”，古罗马的“Forum”，到中世纪的“Plaza”,城市广场不仅仅是人们祭祀神灵、举行集会、欢庆节日的场所，也始终是商业活动的主耍发生地。广场不仅是人们高谈阔论的场所，政治家在这里演讲他们的政治主张，凯旋归來的将军们在这里展示他们的战利品，广场也是一个喧哗的大市场充斥着各种各样的叫卖声，展现出一派

5、繁华景象。到后来，广场的宗教权威和城市纪念意义的强化将商业机能逐渐排斥出去，促进了中心广场周围街道商业氛围的发展，形成早期商业街的雏形。2010-4-1710城市商业屮心的形成长期的商业活动形成了一个规律，若干个商店集屮在一个地方时，它们的总营业额肯定会大大超过这些商店各处一地时营业额的总和。正是这个因素促使古今中外的人们有意识地1+1〉2将商店集中设置，所以,在机动车大量出现Z丽，城市中心就是商业繁华的地区。因此商业发展，大多与城市的发展密切相关。2010-4-1711多数城市商业等级呈现“3+X

6、”结构从城市商业发展的空间布??局角度岀发,城市商业中中心级心可划分为不同等级特??根据辐射范围、服务对象、色地区级3+X型规模体量及功能定位等因素的不同，将城市商业等社区级“”级分为3+X这样的等级2010-4-1712城市中心级商业区位位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区特征功能行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、金融、商务的有机集聚特征网点密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；大网点密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；大商业城市的商业营业面积一般

7、为30万左右；小城市人均商业面城市的商业营业面积一般为30万nf左右；小城市人均商业面积更大，包括辐射周边郊县、乡镇等特征积更大，包括辐射周边郊县、乡镇等客流交通方便，客流量大，面向整个城市消费人群;与旅50%游、商务相结合。市外、外地来消费人口占50%以上特征业态业态齐全、资源配置合理、市场细分度深、选择余地大特征2010-4-1713区域级商业区位位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区特征功能功能比较齐全，区域辐射优势比较明显特征网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业商业规模较大，能基本满足区

8、域内居民的购物、餐饮、特征休闲、娱乐和商业活动需要客流20服务人口为20万人左右特征2010-4-1714社区级商业社区级商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基木的商圈和城市服务体系。该级商圈是比区域级低一个等级的商业屮心，以大小型超市为主，有各类餐饮、文化活动小心、社区服务小心、邮局、银行、美容美发、康体健身、教育培训、修配等各种服务设施。社区级商业中心的影响而主要为社区居民，