浅论房地产估价市场风险的防范对策--打印

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1、浅论房地产估价市场风险的防范对策谷晓坤江苏吴江天润房地产评估公司近几年来，随着房地产业的快速发展，特别是房地产二级市场的进一步开放，房地产评估在经济社会中的作用越来越大。房地产取得、使用、流转、管理等各个环节，都离不开房地产评估这一基础性工作。但是，房地产估价也和其他社会中介行为一样，具有风险性。如何处理好发展、收益、风险三方面的关系，是房地产评佔行业永恒的话题，也是各个估价机构试图努力解决的主要问题。房地产估价的风险冇不同的分类，冇人分成技术风险、政策风险、估价对彖手续不全产生的风险、不端止执业态度引发的风险、客观因素引发的风险以及房地产估价自身特性导致的风险（胡学丽，

2、2008）。也有人把它分成政策与制度变迁风险、社会诚信风险、业务风险、市场风险以及职业道德风险等。自2008年全球性的金融危机暴发以来，我国房地产市场产生了大幅度变化，使房地产估价机构面临的市场风险日益受到重视。房地产市场风险指由市场状况变化的不确定性给评估机构带来的风险。包括由于评估价格与评估对彖实际价值Z间的羌异而形成的风险（如采用方法失当、参数确定不合理、对市场资料和市场价格掌握不全面等，都会引起定价过程中失误）；估价人员对冇关政策法规掌握不全面、使用不合理所引起的估价失误而造成的风险等（张统生等，2005）。另一方面，房地产估价对房地产市场价格也产生重要影响。例如

3、，自2000年开始的房地产市场价格的持续上涨一直持续到2007年，在这一过程屮，由于普遍对市场预期的乐观态度，产生对区域内各类房产的高估可能。随后它们又被作为用于评估的类比房产，从而进一步提高房地产市场的价格上涨趋势。因此，估价过程将可能成为房地产市场价格上涨的一-道催化剂。对房地产估价师而言，在房产估值屮加入“水分”并非难事。估价师只要“有理由地”去除实际应该选取的交易价格偏低的类比房产并更换交易价格较高的类比房产，就可以实现任何程度的溢价评估。因此，放弃临近类比房产，选取高档房产进行类比评估在经纪人的房产估价报告屮非常常见（冯长春，2008）。因此，提出房地产估价市场

4、风险的防范对策，主要包括以下内容：（一）加强估价行业诚信建设十多年来，我国房地产估价行业已经自上而下充分认识到了诚信对于行业发展的重要作用，努力构筑诚信建设体系，大力推进行业诚信建设。房地产估价行业已基本步入了注重长远发展、注重品牌建设的诚信发展阶段。然而，H前我国房地产中介服务行业仍存在较大诚信危机，其产生原因，主要是我国现代房地产估价行业起步较晚，行业法制建设相对滞后，行业信用体系和执业规则尚未完善，监管体系尚待加强。此外，部分房地产估价从业人员良莠不齐，缺乏系统的业务培训，对诚信经营的认识和理解不够（唐琪和陈慧，2005）o因此，不断完善房地产估价机构和房地产估价师

5、信用档案，建立健全信用公示制度和失信惩戒机制，是防范房地产估价市场风险的重要对策。房地产估价机构和房地产估价师的良好行为、违法违规等不良行为均记入其信用档案，向社会公示。尤其重耍的是，要充分发挥屮国房地产估价师与经纪人学会在行业口律中的作用，协助政府部门做好房地产估价信用档案的管理工作。（二）提高房地产估价人员自主性借款人、经纪公司、贷款公司所处立场的不同决定了他们对房产价值判断的差异。美国OctoberResearch公司的研究显示，2003年有55%的估价师承受了贷款公司、经纪人、客户和房地产代理等要求高估房价的压力，该比例在2008年更大幅升至90%。因此，房地产估

6、价师取悦客户的结果可能导致估价师公平、公止的职业操守的丧失（冯长春,2008）o加强对房地产估价人员自主性的培养，是保证估价师客观估价、估价人员适吋监管的重要条件。一是要通过教育，使估价人员认识到对当事人负责、对社会负责的重要性，从而自觉地使估价客观公正；二是制定并严格执行《房地产估价人员职业道德准则》，使抽象的职业道徳评价能够以量化的指标进行评判；三是估价机构内部设立首席估价师、资深估价师，对从业水平不高的估价师进行指导和帮助，提高整体估价水平；四是出台估价管理人员责任追究办法（王立国，2005）。（三）准确把握房地产未来宏观走势市场经济条件下房地产业要依次经历复苏、繁

7、荣、衰退、萧条四个过程，即经济周期，房价也会波动。在处于复苏繁荣时期，房地产价格上涨；在处于衰退萧条时期，房地产价格下降。当房地产业处于繁荣时期，房地产业繁荣，房价大幅度上调，估价师很容易作出未来一段时间内房价上涨的判断。然而，繁荣过后必然进入房地产衰退期，如果在繁荣期快要进入衰退期之间估价师对房地产未来趋势把握不足，仍然认为处于繁荣期房价上涨，就会做出错误的判断，影响到评估结果的准确性。面对自2008年以来我国房地产市场的深度调控，需要房地产估价师使用客观、审慎、理性的态度来做认真的调查，研究，分析，尽量准确地把握未来房地产