房地产估价风险及其防范

《房地产估价风险及其防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、维普资讯http://www.cqvip.com房地产估价风险及其防范口武汉市房地产估价事务所李安明赵四海房地产估价风险如同其他行业风险无处不在、税收政策也与房地产估价关系密切。税收政策无时不有。新《刑法》中“扰乱市场秩序罪”即是调整风险就是因税收政策调整所产生的估价风险对资产评估、房地产评估等中介组织人员弄虚作假对房地产价、税、费所作的调查和国家调控思路进等违法行为的定罪《刑法》第229条规定“承担行初步分析，不难看出税费在房地产成本价格中所资产评估⋯⋯等职责的中介组织的人员故意提供虚占的比例较高，一般已达30％左右，税费变则价假证明文件，情节严重的处五年以下

2、有期徒刑或者格变。而在减费理税即减少行政事业性收费，合理拘役．并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物建立税制体系思想的指导下，费变化空间将愈来愈或非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十小，税对价格的影响作用将愈来愈大。关注税收政年以下有期徒刑，并处以罚金。第一款规定的人策、税制体系的调整，是房地产估价人员需作的必员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，要估价准备。造成严重后果的．处三年以下有期徒刑或者拘役．货币政策风险是国家货币政策变化而形成的风并处或单处罚金。”其他有关法律也作了相关规险。当国家为了刺激市场、刺激消费，拉动经济更定。快增长时，往往采取更

3、为积极的货币政策。货币政既然房地产风险可能产生较为严重的后果，那策效果的一个反应就是价格的变化。比如，国家增么如何辩识风险并加以防范呢?下面结合估价实践加货币的投放量，如果增加对房地产开发的投^，谈几点认识。则增加了房地产供给，房地产价格一般会呈下降趋一势如增加对住宅消费的投^，在供应量不变的情、房地产风险种类及成因况下，住宅价格一般会有适度的上涨。通货膨胀对按风险产生的原因，房地产风险可分为政策风估价有较大影响。前些年严重的通货膨胀、物价上险、技术风险、职业道德风险、合同风险等四大涨．诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。如银类。行紧缩银根则对房地产商意味着商品

4、房变现的风(一)政策风险险。因此，在房地产估价时，要考虑国家货币政策政策风险是由于政策的突然变化，或超乎寻常对房地产价格的影响，并作出正确估计和科学判的持续影响引起的房地产估价值与正常价值之差超断。过规定幅度所产生的风险。它包括国家产业政策调(二)技术风险整风险、税收政策调整风险、货币政策调整风险技术风险是在估价时由于业务水平和实践经验等。的局限进行的不恰当评估所产生的风险。技术风险产业政策是国家对不同产业所采取的禁止、限主要产生于几个方面：一是采取了不适当的评估方制、鼓励等不同措施的政策。1993年我国实行宏法；二是采用了并非反映正常市场的有关资料；三观调控政

5、策，房地产业为调控重点之一。受政策影是没有准确界定估价范围；四是缺少对估价报告结响房地产租售价格普遍大幅下跌，一时间出现企业果的背景说明和不确定因素的限定说明。倒闭破产、房地产老板倾家荡产现象，这说明了房评估方法选取是否科学合理对房地产估价值有地产市场与政策的紧密相关性、房地产市场信号的直接影响。在估价实践中，估价技术问题较为突价格与政策波动的紧密相关性，也说明房地产估价出，给本易产生风险的估价行业带来新的风险因与政策调整的紧密相关性。房地产估价时，必须充素。估价技术风险有种种表现。比如，在房地产市分考虑产业政策走势，根据国内外政治经济形势，场发育还不很健全，房

6、地产交易量尚不充分，信息预测出政策调整方向、幅度及影响程度。渠道不够畅通的城市或城市某类物业，估价时就不口维普资讯http://www.cqvip.com宜采用市场比较法作为估价报告的首选方法。否致使总用地中的“一半”这一概念和范围具有若干则，所选取市场实例不足以反映市场行情的d三常水可供选择方案，并不具有唯一性，这一估价报告缺平，不足以反映可比实例交易情况的正常、真实陷擞易产生估价风险。再如，有的司法诉讼类的房性。又如，对整体功能房地产中部分房地产进行评地产评估报告中涉及某一幢房屋内某一问或几间房估时，有的估价实例中将估价范围内部分房地产等屋，而房问没有编号或

7、其它标识，报告中估价范围同于整体房地产而采用收益还原法或市场比较法作界定时出现“靠北的”或“靠近楼梯口的”等实际为评估方法，没有考虑估价对象这一部分与整体房无法界定的用语，给司法诉讼工作带来了不便，同地产分离后经营及收益情况，其结果当然是估价对时为日后纠纷埋下了隐患。第二种情形表现为房地象评估值与实际收益对应的正常价值有较大差距，产及其附属设施、设备，抽象的是我们也常将房地给估价机构、估价人员带来了风险，也给有关方面产与附属设施、设备分离，即撇开附属设施、设备的利益造成了损害。再如对在建工程项目的评估，的房地产，仍被称为“房地产”。有的估价报告估在建工程是尚在建

8、设过程中没有竣工的工程。